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降准大利好来了!这次房价怎么走?

魔都财观2019年9月11日

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是魔都财观的第286篇原创文章



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9月6日,央行再次开启周末突击模式,宣布于2019年9月16日 下调金融机构存款准备金率0.5个百分点 其实对于降准,我并不感到意外,因为9月5日召开的国务院常务会议,已经宣布了 “及时运用普遍降准和定向降准等工具 ”。

如果大家熟悉金融惯例的话,会知道这是国常会定调央行的常用方式: 比如2017年9月28日国常会定调降准,9月30日央行宣布普惠金融降准; 2018年6月20日国常会提出定向降准,6月24日央行宣布定向降准。 看到朋友圈里有媒体借着这个热点,又在鼓吹放水带节奏,我倒没有那么兴奋。 我的看法是 即便货币正在宽松,依然不会改变楼市静淡市的状况。 不过, 降准肯定比不降准要好,为未来打开一点想象空间。
01 随着本次准备金率的降低,市场上的钱在短时间内会大幅增加。 这点,央行也给出了精确的计算,大约会准释放 长期资金约9000亿元, 其中全面降准释放资金约8000亿元,定向降准释放资金约1000亿元。 为什么央行会降准? 当然不是为了救楼市,而是为 支持实体经济 我可以毫不夸张地说,当前的经济已经走到了十年以来的低点 大家看下图里的红线区块是2019年8月的经济,比起2018年8月的蓝线的经济,明显在全面萎缩。

说来也怪,每逢9字结尾的年头,中国经济总会时运不济,这次2019年经济又正在创新低。 我想这当中既有巧合,也有我们国家的发展计划是5年为周期的,很容易形成趋势性。

不管怎么说,这次领导是真急了,从央行的解读中也可以看出,本次降准是 为了支持实体经济发展 ,并且与9月中旬有税期形成对冲,分布实施。 但是央行也很有定力, 坚决不搞大水漫灌 ,稳定的货币政策取向依然没有改变。


02 我认为还是要从国际和国际两个环境来看本次降准的行为。 在国际方面,今年以来全球已经普遍掀起一轮降息潮。 在刚刚过去的8月,37个新兴市场国家和地区中,共发生了17次净降息。 根据国际清算银行跟踪全球38家央行动态的数据显示,今年迄今全球央行已合计降息32次,全球各地货币决策者合计降息幅度已达13.85个百分点。 这一切都是为了对冲全球经济下行可能对本国造成的负面影响 在国内方面,7月经济数据表现出目前国内经济发展依然疲软,且金融数据大幅不及预期,证明了经济拐点远未到来,经济仍需进一步宽松的货币政策提供支持。 本次降准,结合此前LPR市场化尝试,可以看做是新一轮宽松的开始 所以简单来说,现在各国都在勒紧裤腰带过苦日子,并且局部的贸易冲突更加重了这种经济下行的风险, 所以大家只能增加货币供给来对国内经济进行润滑,通过各种形式降低融资成本来让企业喘口气,以时间换空间,等待经济的回暖
03 当然本次降准并不是今年的第一次,早在今年1月份央行就已经下调过1个百分点的存款准备金率。 并且在过去的10年中,央行通过多次的降准行为,已经将存款准备金率从最初的21.5%和19.5%降到目前13.5%的水平。

从历次动作的时间可以看出,越是在经济困难的时候,越是降准的频繁,可见每一次降准的最初目的都是为了激活实体经济的动能,对经济形势进行逆周期调节。 所以大家不必过分解读降准可能带来的短期影响, 降准以后会经常见到,因为这一次对经济的拉动还远远不够。
04 不过,降准之后对资产价格的提振也是显而易见的。 历史上,股市的对资金的敏感性好于楼市。 我们来看看股市,今年1月4日宣布降准后,上证指数一、三、六个月内的涨幅分别为5.5%、29%和16.6%, 而本周五股市尾盘一波拉升,似乎已预示了此次降准仍将带来一波涨势

其次,在债市方面,从历年的数据来看, 每次降准之后都会显著的造成国债价格的上涨。换算到收益率的话,就是国债收益率会下降 比如2014年4月份定向降准实施一周后,中债10年期国债到期收益率直降4.92个基点,单月降幅更是达到了17.2个基点。 而当年6月份的定向降准,中债10年期国债到期收益率一周降幅也达3.25个基点。

最后,对于大家普遍比较关心的人民币汇率, 从历次表现来看,降准之后在岸人民币兑美元都出现了上涨情况。不过总体来看,定向降准对于汇市影响并不明显


05 那到底对房价有什么影响呢。 我们先来看一个有趣的现象,就是现在只要领导一出宽松政策,总是会加上一句 “支持实体经济”和“房住不炒”。 这其实反映了领导对市场情绪的调和态度。 大家都知道,从2015年楼市密集调控以来,不管是地方政府,房企还是购房者,资金链都绷得紧紧的,都希望楼市能放松一把。 但说实在的,上一轮房价涨的实在是太快了。 在我印象当中, 中国楼市历史上从没有如此大牛过,在三年内全国翻倍,而且不少城市翻了2倍。 这还是在中国楼市已经暴涨过好几轮的基础上,再创新高的。 首先,我是不怕中国房价涨的。 我很同意任泽平博士的说法,房价说到底是一种货币幻觉 房价涨上去之后,只要给足时间,资产价格会慢慢传导到大家的工资收入、消费水平上。 未来等到大家的赚钱能力跟上之后,房价看上去也就没有那么高了。 但是,我怕中国房价涨的太快。 历史上十次经济危机,里面有九次是房地产危机引起的 房地产危机的一个重要特征就是,房价涨得快,跌的更快。 所以,老成谋国的领导,都会选择 用时间来换空间 ,稳住房价,慢慢等。 那说到这里,大家就应该明白了: 当下所有的宽松政策都和房地产无缘的。 政府是严防死守不让宽松的流动性流入房地产,所以大家对这次的降准也别多想。 不过,还是有一点利好可以看到的。 这次降准可以确定为中国新一轮货币宽松的开始。 就像我之前在《房贷重大调整!首套房利率更贵,但我却更乐观了!》文章里预测的,所有的货币宽松会作用到LPR上,然后每个月都会有一次LPR报价,逐渐被拉低的LPR会作为锚定利率,拉低全社会的信贷利率。 当整个全社会利率中枢下行的时候,房地产也会得益。 不是说房住不炒,房贷利率就不会降低。 因为刚需也要买房,也可以享受低利率。
06 好,到这里给大家总结下: 1、这次降准不会直接影响房价。 2、降准带起的货币宽松潮,终归会慢慢拉低利率,利好房价。 在文章的末尾,我还想提醒大家一件更重要的事情。 首先,中国的金融政策越来越宽松,肯定是对经济和资产价格都有利。 但是大家应该都有一丝隐忧,意识到当下即便在货币宽松的情况下,中国经济增速依然回不到过去那么快,现在哪怕是GDP要保6都挺难的。 这说明,我们真的是告别了过去那种高速增长的环境。 随着存准率和利率不断下行,从某种程度上,也意味着未来可用的工具手段也越来越少。 在这种情况下,不管是购房者还是房企,都应该反思下: 当年增速在8%以上,我们果断选择了做大规模,大赚特赚。 当下增速在6%挣扎,我们那种放杠杆的做法,是不是还行得通。 未来的中国房地产,有着那么多人关心,一定没问题。 唯一有可能有问题的,只会是我们自己那颗想赢,怕输,却又没方法的心。 适度进取,稳健避坑,控制负债,才是这个混沌时期最好的选择。 以上是正文,来自南山和观观 如果你觉得有用,请把这篇文章 转发给有需要的朋友 魔都财观是专注房产的公众号和微博号(同名),主理人观观是42万粉丝关注的人气房产博主,功夫财经楼市专家。 我们的服务

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