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前车之鉴!香港楼市大崩盘,房价暴跌惊呆内地客!

新浪财经     2017-05-28   RSS
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 三个月不到,香港的 “地王” 就被刷新,辣招之下预计今年一手楼仍会持续热卖。“在香港,不买房子就是傻子。”一名不愿意透露姓名的业内人士说。

  最近,居住在上海的王洋 (化名) 有了很大的中产焦虑感。

  作为上海本地人,他的 “原始积累” 比起很多外地人都要来得早,在他大学时期,家里人已经为他添置了房子,而他自己也在同一小区买了一套房,眼看着两套原价才 100 万元 (人民币,下同) 的房子都涨到了 800 万元,他心里有些忐忑。

  不过,最近他对香港房地产市场产生了浓厚的兴趣,在联系好香港的地产经纪人后,他开始了看房之旅。在香港走了一圈以后,王洋直呼 “太便宜了”! 例如,近日李嘉诚旗下的长实地产推出新楼 “海之恋” 第三期,打完折后,每平方英尺价格为 12474 港元~ 18256 港元(约为每平方米 12 万~ 17.7 万元人民币)。

  在王洋看来,香港的新盘价格才每平方米 12 万元,而自己已经有十年楼龄的房子也能卖到 8 万元,中间的差别已经不远。加上香港的楼盘租金几乎可以完全支付贷款,无论怎么计算,他都觉得相当划算。这一次,他决定出手试一试运气,哪怕要多支付 30% 的税率。

  像王洋一样,对于香港房地产市场感兴趣的人不在少数,还有不少人已经拿出 “真金白银” 来支持香港房地产市场。根据香港特区政府税务数据,2016 年至 2017 财年,共有 2709 宗需要非香港居民缴纳买家印花税的情况,同比上升了 23.6%,而金额也同比增加了 48.4%,至 71.4 亿港元。

  地王频现的香港市场

  2017 年注定是香港地产界的 “大时代”。在今年 2 月,内地某开发商及合景泰富联合拍得了香港鸭脷洲利南道一块住宅地皮,作价 168 亿港元,折合每平方英尺楼面地价 2.33 万港元,已是香港 “地王”;而在 5 月 16 日,经历一轮激烈竞价,香港本地地产开发商恒基地产以 232.8 亿港元的价格投下位于中环的美利道商业用地,这块香港特区史上最贵地皮,将鸭脷洲 “地王” 远远甩在身后。

  该地皮原本是多层公众停车场,在 1973 年落成启用,今年 5 月 1 日终止运营,面积大约 3.1 万平方英尺,最低及最高可建楼面面积分别为 27.9 万及 46.5 万平方英尺,折合每平方英尺地价约 5 万港元,是香港最高的成交楼面价,预计可建 40 多层高的甲级商厦。

  根据卖地条款,中标发展商需要负责兴建公众停车场,相关面积会纳入项目总楼面内,还需要负责兴建行人过路设施、拆卸现有建筑物以及进行环境评估等,所以建筑成本会比较高,而且项目落成后,禁止拆售。

  恒基地产副主席李家诚称,会把这一项目打造成继香港中环国际金融中心后,又一标志性的商厦,预计项目约 2022 年建成,总投资额超过 260 亿港元。

  地皮价值 232.8 亿港元,加上 260 亿港元的投资额——这意味着这一项目的总投资额已经达到 492.8 亿港元。而早前盛传的李嘉诚欲出售旗下同样位于中环的甲级写字楼 “中环中心”,当时传说中的销售价格是 357 亿港元,与新的地王相比,显得非常 “白菜价”。

  不过,中环中心目前尚未出售,长实地产执行董事赵国雄称,一直都有收到查询及买家出价,如果到了心理价位,就会考虑卖出,不过暂时收到的价格还没有反映出 “地王” 的因素。

  香港金管局出招 “限贷”

  在新 “地王” 诞生后,香港特区的监管机构也没有闲着。5 月 19 日,香港金融管理局 (下称“金管局”) 突然宣布了新的收紧按揭的措施抑制香港楼市,总共三招,引起市场一片哗然。

  根据金管局的文件,首先,银行新批出的按揭贷款风险权重下限,从 15% 提高至 25%,意味着收紧银行批出新的按揭贷款的额度。第二,涉及多过一个按揭贷款的借款人,月供与收入比率的上限下调一成、按揭成数上限下调一成。如果已有一套房但尚未还清贷款的人,购入第二套物业的总价大于或等于 1000 万港元时,首付必须六成。最后,则是限制主要收入来自香港以外地区的借款人,月供与收入比率上限下调一成。

  金管局规定,以上三项逆周期措施即时生效。

  而这已经是从 2010 年以来,金管局第 8 次收紧按揭政策。金管局总裁陈德霖明确表示,新措施主要是针对已经贷款又申请新贷款的人,以及不是香港本地人的贷款人。

  陈德霖称,新的逆周期监管措施是为了加强银行按揭业务的风险管理,即便美国利率已经开始恢复正常化,由于香港银行按揭贷款市场竞争激烈,香港的实际按揭利率不升反跌,还有银行提供有吸引力的现金回赠,这些都增加了楼市过热的风险,也会削弱银行在周期逆转时的抗震能力。

  与此同时,香港房地产市场过热的风险近期持续上升。特区政府差饷物业估价署的最新数据显示,2017 年 3 月私人住宅价格指数已经超越 2015 年 9 月的高位。住宅成交量由 2017 年 1 月的 3300 多宗,回升超过一倍至 4 月的大约 7000 宗。

  美联物业住宅部行政总裁布少明告诉记者,此次金管局颁布的新措施以针对风险较高的按揭贷款为主,将令个别实力稍逊的买家未能入市。但由于市场对物业需求殷切,加上本港充斥资金,新措施料对楼市影响较轻微。

  莱坊董事兼中华研究部主管林浩文认为,金管局推出的新招只苦了中产,令房子转手更少。目前香港的境外住宅买家以内地买家为主,针对涉及多项按揭以及主要收入来自外地的借款人的措施,对实力雄厚的投资者而言问题不大,只增加投资成本及减少回报率。

  此外,多名香港业内人士认为,新措施推出将令二手住宅成交量下跌。香港置业 (地产代理) 有限公司行政总裁李志成认为,二手市场的买家需要担保人协助,短期内成交量有机会跌近一成。

  莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管纪言迅称,二手市场的停滞,使得买家全部涌入一手市场,估计短期内楼价下调的压力不大; 另一方面,即便海外买家暂时却步,但香港经济的发展和股市的昌旺造就了一定的财富积累,所以购买力是很可观的,香港特区政府也只能通过 “加辣” 来抑制楼价。

  林浩文则预计,今年一手楼会持续热卖,以现时楼市情况,估计今年楼市会上升 5% 至 8%。

  “限贷” 无法解决根本问题

  金管局短期内已屡次出手。就在 5 月 12 日,就地产发展商连番高价买地,并以高杠杆为地皮融资,金管局收紧本地银行对发展商融资贷款比率的上限,并且要求银行对提供高成数按揭发展商的信用风险承担预留更多资本,以防地价不断推高。

  今年 4 月,香港特区政府制定了新规打击 “一约多伙” 现象:任何买家以一份合约购买多于一个住宅物业单位,需缴纳 15% 的印花税

  实际上,在 5 月 19 日新规之前,金管局自 2010 年开始已有 7 次大动作,但收效却并不是特别明显。

  以 2013 年为例,金管局引入银行新批按揭贷款的风险权重下限。当时很多银行的按揭风险权重普遍只有 6% 至 7%,主要因为按揭贷款极少出现拖欠情况,是较为安全的业务。但在金管局出招后,确实让香港的几家大银行因此加息 0.25 厘,但由于后来不少小型银行都不愿意加息,于是几个月以后,按揭贷款利息又回到未加之前的水平。

  2010 年至今,香港的楼价更是只涨不跌。根据中原地产数据,中原城市领先指数在 2010 年 5 月只有 79.2,但到了 2017 年 5 月已经飙升到了 156.44。短短 7 年时间,很多房子几近翻倍。

  “在香港,不买房子就是傻子。” 一名不愿意透露姓名的业内人士告诉记者。

  上述业内人士分析称,香港特区政府希望可以控制楼价上涨,但却不能在供应上有所作为,现在香港房地产市场最大的问题是,未来会面临严重的供应短缺,所以楼价不会跌。另一方面,随着北上广深楼价步步逼近香港房价,很多内地 “金主” 发现,其实香港的房子比想象中便宜,即便有重税的情况下,还是一个很有吸引力的市场。

  像王洋这样,只需要卖掉内地的一套房子,就可以全款在香港买一套不错的公寓,每月租金绝对不低于 2 万港元,这对于王洋来说,是一个很稳定很不错的收益,因为在上海,一套总价 800 万的房子月租金可能只有 5000 元。

  王洋这样的普通中产还算后知后觉。根据莱坊 2017 年推出的城市财富指数,富豪们喜爱的城市除了伦敦和纽约之外,香港排在第三。除了房价以外,香港还有各方面的便利和环境的吸引力,长远来说,境外买家还是希望在香港投资置业的。

  纪言迅表示,香港特区政府对政策的 “加辣”,主要针对的都是需求方面,但对未来供应,尤其是四五年以后的供应仍然面临诸多挑战。如果供应问题无法解决,市场仍然对楼价升幅有所憧憬。

  纪言迅认为,市场供应短缺如果长期不能解决,就无法让行业走向健康,光靠香港特区政府的干预,对市场来说,是一个不健康的举动,因为如果依赖政策调控,很多市场因素不可预测,让市场变得更加混乱。

  香港楼市崩盘带给我们什么启示?

  朋友圈有一堆专家学者成天喊 “房价要跌,楼市要崩盘”,其中有的人已经唱空楼市很多年,可是中国大陆的楼市就是没有崩盘。

  但是,现在的楼市已经不同于往日。在一二线城市房屋成交量下跌,三四线前途不明的情况下,迟迟没有崩盘的房价走到今天,还能坚挺下去吗?

  我们如果假设房价在未来有可能崩盘,哪么会以什么方式崩盘,从哪个环节开始崩盘。在讨论这个问题的时候,临近大陆的香港楼市就很有参考的价值。

  现在的香港楼价一涨再涨,非常火热。过去十多年,香港反映私人住宅物业价格的 “中原城市领先指数” 由 2003 年 8 月的 31.77,升至 2015 年 9 月的 146.92 的历史高峰,升幅接近 5 倍。虽然房价涨幅可观,但实际上,在现在的香港人眼里,房价并不是只涨不跌的。在并不遥远的 1997 年经济危机时期,香港房价大幅下跌,之后很多年都难有起色。

  席卷亚洲的 1997 年金融危机被普遍认为是香港房价崩盘的直接原因。据统计,金融危机爆发后,香港楼市急跌。据统计,由于经济向好,加上地产商和政府的助推价格,香港房市从 1995 年到 1997 年出现了 “高速增长”,平均价格上涨了 50%。

  以金融危机为分水岭,之后的房价暴跌接踵而来,从 1997 年到 2002 年,跌幅达到 57%。在爆发 SARS 之后,香港房价更是一跌再跌,当时的中原城市领先指数巳经只剩下 45.71 点,也就是说,香港人当初在楼市上的每一元钱投资,只剩下四毛五分。而房屋的交易量,从最高峰时期的 172000 套,暴跌到 85000 套,几乎腰斩。

  香港楼价下跌势头如此之猛,经济危机只是背景。而在此发生之前,香港人已经花了过多的钱在房屋上,香港的房贷负担比实在太高了,在 1994 年、1995 年的时候香港供楼负担比是是 90%,1995 年跌到 70% 后又回升,在 97 金融海啸之前最高达到 110%。民众把收入的大部分甚至全部,都拿去还房贷了,每个月的收入所剩无几,甚至出现透支。这情况已经是房市要崩溃的前奏。

  香港人当年之所以在并不十分富裕的情形下,能够把过多的钱投入到楼市当中,实际上与银行宽松的房贷标准有关。据统计,在 1997 年以前,香港的银行一度将房贷的标准降得很低。有不少房子是首付一成,贷款九成,银行靠此大量放贷,吸引买房者高额贷款购房。

  众所周知,房贷负担达到 70% 就是危险的临界线,因为收入中只剩下 30% 可以消费引发消费能力大幅下降的后果就是经济萎缩,产品卖不出去,库存增加了,裁员、倒闭恶性循环下一个萧条周期就开始了。因此,70% 成为了危机的前兆。而当年的香港,房贷八九成的比比皆是,风险更是达到前所未有的高度。

  贷款额度越高,意味着越没钱消费,普通人消费的钱越来越少,消费不振,意味着市场上公司收入普遍降低,公司收入低则意味着社会普遍收入下降,那么人们就更还不起房贷。如此,因无力供房而不得不降价卖方的人变多。房价便会下跌,楼市也因此出现崩溃。

  比如,一座千万豪宅,首付只有 200 万,剩下 800 万都是依靠贷款偿还。依照香港的平均按揭年息 2.5% 计算,还款 20 年,一共要还的总利息开支达到 217 万左右,再加上契税、佣金、律师费等等共计五十几万,购房一共要额外支付 270 万元左右。面对这样子的沉重负担,老百姓 怎可能还有钱消费?

  也就是说,假如未来的房价没有上涨,这两三百万港币的钱对于购房者来说就是净支出,假如房价不仅没有涨,还有所下跌,那么这意味着购房者手里持有的将是负资产。

  当年在楼市高峰期借贷置业的市民,后来因资不抵债都变成负资产,部份更须低价卖楼脱离债务负担。甚至香港的新闻里边还报道过买楼负担过重,而工资不涨反跌,最后供房负担过重而自杀的市民。一位香港的房仲业者在回忆当年时说过,在 97 之后的几年间,几乎每隔一段时间就有业主向他要求说,想要卖自己的房,因为实在还不上房贷。否则真的只有烧炭自杀了。

  据统计,1997 到 2003 年,香港楼市最低潮时,大概产生了 106000 名 “负资产” 人群。按照香港 240 万套房产,占总人口的 5%。更惨的是,不少在 1997 年前房价最高点购房的业主,经历暴跌,苦苦等了 19 年,房子的账面依然是亏本。

  在这之后,房价又有回升,但是也再次经历了下跌。例如 2009 年到 2015 年香港有一次楼价大涨,但很快又发生了一次大跌。这些年来,香港楼市泡沫吹了破,破了又吹,被折腾的够呛的,是兢兢业业供房的香港小市民。

  香港楼市的昨天,是否会预示着内地楼市的今天和明天?坦白说,在全国某些地区来看,似乎有这个趋势。

  尽管内地的银行现在已经非常严格的要求房屋贷款不可杠杆过高,贷款八九成已经是不可能在发生的 “神话”,但是在一线城市以外的一些地方,房贷的标准依然是很宽的。在去年以前,其实中国的房贷政策是趋向于宽松的,首套房比例 30%,按揭利率在基本利率基础上不断打折扣。表面上看是优惠了购房者,其实从长期来看,这是透支未来人们的消费能力。

  2017 年收紧房贷的政策,说穿了是为前几年的宽松政策在擦屁股。据统计,中国 2016 年的个人房贷总额为约 19 万亿,比上一年增加 35%,2015 年则是比上一年增加 24%,2014 年则是增加 14%。不难看出,近几年房贷总款的趋势其实是增速越来越快。

  到 2017 年,成为分水岭,限贷限购政策压制住了房贷的持续膨胀。但是这并未解决多年以来房贷的不断加高杠杆所带来的风险。房贷在人们的生活中占比越来越大,与此相对的是消费增加乏力。这些迹象,都和香港有些类似。

  据《华尔街日报 (博客微博)》统计,今年 4 月中国的消费物价依然低迷,CPI 增速依然非常疲软。上升只有 1.2%,这已经是连续多个月以来的低增速。而在食品价格、猪肉蔬菜等价格指数都下降了 4% 左右。这是个不好的信号。老百姓的钱都被房贷、租金等等分食,没钱消费就意味着市场需求不旺,顾客买不动,意味着企业挣不到钱。如此,靠企业利润发工资的房奴又怎么有钱还房贷呢?

  楼市连涨许多年,一夜回到解放前,这句话是在香港是真实发生的故事,并不是危言耸听。笃信 “房价只涨不跌” 的内地人,真有必要了解香港人十几年前经历的楼市崩盘,以及其产生的经济危害。前车之鉴,历历在目,要知道,1997 年以前的香港人,曾经也个个都认为“房价只涨不跌”。


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