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万科10月销售强势反弹 拿下上海中区广场

2016-11-04   来源:澎湃新闻     RSS

当所有人开始畏首畏尾的时候 万科出手了

今天,万科有两件事情,非常值得注意。从中我们可以对市场未来的走向做一些解读,尤其是对正在关心房价会跌多少的吃瓜群众,我认为可以从中得到很重要的买房诀窍。

一件是刚刚,万科发布了10月简报。这份简报里体现了很重要的信息,反映了房地产企业在政策干预之后的市场行为。

万科前10个月销售金额突破3000亿,累计销售面积2300多万平米,相当于深圳2年的总成交量。

但我更关注万科在10月份土地投资方面的动作,房企购地是印证调控政策最直接的反映。

万科10月一共拿了20个项目(含物流地产项目2个),花在拿地上的钱,165.52亿(含物流地产项目3亿元)。而今年前三季度,万科一共拿了99 个项目,按公司权益计算的规划建筑面积约1149.7万平方米,平均土地成本为人民币 5043 元/平方米,总的拿地金额是580亿,平均每个月是60多亿。

最严厉调控的月份,市场集体看空后市的月份,龙头企业拿地的金额没有减少,反而大幅增加。这一向是经验丰富的老演员才会使用的演技:反周期操作,在市场繁荣的时候多卖房子,市场调整的时候多买地。因为,这个时候去拿地,土地市场面临的市场竞争是最弱的,最有可能买到便宜的地。

当然,还有另外一个解释:万科在补库存。截至9月底,万科的土地储备可建面是:3331.1万平米,比6月份的土储还降了200多万平,相对每年2000多万平米开工量,这个土储已经很低很低了,需要积极补充。

但总之,在10月份这样非常特殊的月份增加拿地,足以显示:万科拿地的速度开始加快。而且我判断这只是个开始,接下来的动作会更加积极。就像2014年市场低迷期的做法一样,万科积极动作,买了大量的便宜的土地,从而让2015年的报表达到了历史最好。

反周期操作,需要有两个大前提。

一是:企业对市场2-3年以后的中长期走势还是相对看好。因为房地产是一个长生产周期的行业,现在拿了地,画图纸盖房子到销售,一个项目搞完都要2-3年。如果对未来的市场非常悲观,那么企业一般会谨慎一些。

二是:你手里要有很多钱,这样在市场调整来临的时候,你可以有银子去买地。经验丰富的老演员,这个时候都囤了大把的现金。万科到9月底是751亿,中海到今年中是1180亿港币。手里握着大把钱,就等着这一天到来收网捞鱼。所以,接下来我们应该大概率能看到,像中海这样经历过亚洲金融风暴的老演员,也会出来积极的拿地。

用大家听得最多的一句话就是:别人贪婪的时候我恐惧,别人恐惧的时候我贪婪。

然而,总是说起来容易做起来难。现在回头想一想,如今站在高岗上的,都是今年上半年拼命拿地王的。尤其是央企国家队,看过去几个市场繁荣-萧条的小周期里,我觉得央企国家队的表现是最可爱的:从来都是喜欢顺着干(尤其是那些水电系、铁路系、能源系)。市场疯狂的时候,他们就去跟着抢地王,以为再不抢就没机会了,企业就要完了。而等到市场调整的时候,这帮家伙手里都没钱了只好吹胡子干瞪眼。

这也给吃瓜的群众们提个醒,以后,看到央企们在拼命抢地王的时候,就知道市场火候差不多了,该歇歇了。而看到这些大企业在积极的拿地补库存的时候,也可以试着反思一下,也许后市没有想象得那么糟糕。

第二件是,今天早上,11月刚开局,万科在佛山南海又拿了一块地。

这个地方是个不限购的区域。地块建面大概23万,总地价14.896亿,溢价率没有达到100%,楼面价更是6524块。和之前地王疯狂的时候相比,这个溢价率已经很低了。我在佛山的朋友说,佛山同行同感:这是块划算的地。原因一是:罗村9月的新房均价是9552元/平方米。二是:罗村现在的新房去化周期从年初的7.4个月剧降到9月底的2.7个月,属于住房短缺"高能警戒"的状态。

6000多块的楼面价,安全性显然还是比较高的。

我们可以进一步放大到下面这个框架里来理解万科在佛山的拿地行为:

万科在之前公布的三季报里有这样一段话: 

第三季度全国商品住宅实现销售面积 3.6 亿平方米,同比上升 24.9%,增速较上半年回落 3.8 个百分点。公司持续观察的 14 个主要城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州),商品住宅成交面积同比增长 22.6%,增速较上半年回落 22.8 个百分点。

报告期内,上述 14 城市的批准预售面积同比减少 15.8%,成交批售比(商品住宅成交面积/同期批准预售面积)由第二季度的 1.32 上升至1.44。由于成交增长和供 应下滑,9 月底上述城市的新房可售库存(已取得销售许可而尚未售出的面积)进一步下降至 0.98 亿平方米,为 2011 年年底以来最低水平,库存去化周期为 5.7 个月。

简单说就是:万科长期以来重兵囤积的中国四大都市圈(京津冀+长三角+珠三角+成渝城市群),普遍情况都是:库存告急。

三季报的市场判断和今天佛山拿地的行为,都解释和验证了两个事儿:

一是万科认为2年以后的市场走势依然向好的概率大。因为考虑到房子的生产周期,一般城市的房子库存量总要在至少10个月以上,才算比较安全。一朝发现库存低了,房源少了,再紧张也没用,搬砖又不是搭积木。所以,企业判断市场的短期走向,往往都是看库存量。

二是万科接下来会集中在哪些地方拿地,四大都市圈。关于这个,在今年的股东大会上,万科已经清晰的诠释了:城市化下半场,房地产市场依然空间巨大,而且都将是都市圈的天下。挺进都市圈,是今年大型房企的集体动作,尤其是恒大,今年在都市圈的动作最为凶猛《恒大频繁举牌上市房企,讲的是楼市下半场新的投资逻辑:都市圈+卫星城》。

万科上述10月份新增的项目,也都展现了这样的特征:长三角占了7个、京津冀占了5个。

万科的动作,其实也是在提醒买房人学习用什么样的指标来评价市场更靠谱。不要一看到政策就立马六神无主,供应充足的预期不能稳定,未来还是存在房价上涨的压力的。深圳现在的库存量是9个月,群众们可以多关注这个指标。

所以,从龙头公司的市场行为身上,我们至少可以学到这三招:

1、短期看城市(区域)房地产的去化周期。去化周期越低,说明未来市场供不应求的严重程度越高,房价上涨的压力越大。

2、长期看四大都市圈。城市化率整体超过50%之后,人口加速流向就业机会最多的都市圈里,核心城市和围绕着核心城市的卫星城,是未来的房地产投资重点。

3、反周期操作。不要看到市场繁荣、房价高涨就想都不想像水电系一样杀进去,相信市场总是会有波动,机会总是会有。控制好风险,总是要留一些钱,调整来了抗风险能力也更强,抄底买房也更有资本。总之就是:一定要忍住!

这些,对我们判断时下的房地产调控也好,判断未来的房地产景气度也好,具体操作方法也好,都有很好的参考作用。

继续扯远一点说,时下判断房地产的风气,和以往并无不同,更多展现的是民众的社会化思维和企业的市场化思维之间的差异性。往往一碰到调控,民众情绪也好,社会舆论也好,总是习惯向上看,从政治的角度考虑问题,考虑社会公平多一些,考虑政策的力度会怎么打趴房价。而干企业卖房子的,永远都是在研究需求的变化。这就是为什么政策能够短期内影响房价,而长期无用的原因。因为,对市场的理解和把握,过多依据数字和民意做决策的官员,永远不能比根据市场变化随时调整策略的企业更加的敏锐和专业。官员不行,学者也不行,媒体也不行。

所以,观察和理解企业的行为,对正确理解市场波动,是更加重要的。

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