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都是干货!万科、龙湖、旭辉的长租公寓发展调查

克而瑞房产信息     2017-09-14   RSS
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2017年7月,九部委联合印发住房租赁新政,要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,并选取了12个城市开展住房租赁试点。各地区积极响应,目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。

在国家部委到地方政府的双重支持下,从去年开始,万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批标杆房企纷纷以不同形式涉足。目前房企是如何参与到长租公寓领域中来的呢?我们从城市进入、区位选择、客户定位、户型设计等角度,全了解下房企自营长租公寓现状。

行业政策:将公寓纳入生活服务业,利好政策不断

其实从国家政策层面,自2015年将公寓纳入生活服务业以来,相关的利好政策就不断——

  • 2015年11月,国务院办公厅发布《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,首次把公寓业纳入生活服务业;

  • 2016年3月《关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知》文件,将长租公寓所在的生活服务业纳入到营改增试点;

  • 随后《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》和《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出:鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务;

  • 而2016年第69号营改增公告也将相应的个人住房、非住房出租税进行挑战,加快了长租公寓市场发展速度,之后国家、地方政府也出台了具体如何发展长租公寓的鼓励政策。

房企参与:自营为主,万科、龙湖、旭辉最具典型

而从房企参与方式来看,目前房企切入这一领域主要有两种方式——

一种是单独成立长租公寓品牌,即自营长租公寓品牌,如万科、龙湖、金地、招商蛇口、旭辉、远洋等;另一种是和专业的长租公寓运营公司合作,如保利、绿城、阳光城、复星等。

其中自营品牌为房企切入长租公寓领域的主要方式,以万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓最具典型。

在房企自营长租公寓方面,最早试水的地产商当属万科,早在2015年年初,万科推便出长租公寓品牌“万科驿”,后更名为“泊寓”。龙湖和旭辉近年也发展较快,并形成一定规模。此外还有金地、招商蛇口、佳兆业、远洋也拥有自己的长租公寓品牌。

  • 龙湖:2016年8月,龙湖地产正式涉足长租公寓,宣布推出长租公寓“冠寓”品牌;2017年3月,龙湖召开冠寓品牌发布会暨龙湖冠寓重庆源著店开业仪式,首次发布冠寓品牌形象及品牌主张,并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线。据透露,目标城市12个,力争用三年时间,跻身中国长租公寓市场前列。

  • 旭辉:近年来积极实施“房地产+”战略的旭辉,将长租公寓作为多元化布局的方向之一积极布局,旭辉领寓国际目前已有上海、苏州、杭州南京等地的20多个项目正在筹建中,今年准备入市2万间房源,未来五年有希望达到20万间规模。

  • 招商蛇口:2016年招商蛇口根据不同消费人群推出“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品系列满足不同的租赁需求。

  • 佳兆业:在今年宣布进军长租公寓领域,随后推出寓享空间。

  • 远洋:也在今年推出的邦舍Boonself,旨在打造精英白领社区的资产管理和运营的长租公寓,目前项目布局较少。

城市布局:热点一二线城市成必争之地

房企对自营长租公寓城市布局方面,普遍倾向于集中布局热点一二线城市。主要是由于重点一二城市城市经济实力较强,就业情况较好,对人口吸附能力也较强,再加上这些城市房价居高不下,租凭人口较多,从而对租凭市场产生较大的需求量。

像北上广深,以及杭州、南京、武汉、苏州等热点二线城市,成为了房企布局长租公寓的必争之地。

区位选择:看重地铁交通和优质客群

大多数房企长租公寓项目的运营模式是集中式的,区位选址一般从以下两个原则考虑着手:

① 交通最优原则:地铁站(大型公交站)步行距离1千米用时15分钟范围内。租客群体以26-35岁间的80后90后为主,占比达58%。

② 优质客户群集中原则:除交通便利外,技术(科创)园区周边区域也是重点选址区域,客群集中、政策扶持等先天优势,加之白领还具备薪资优越、追求生活品质等后天条件,因此备受房企青睐。

产品定位:根据客群需求,细化产品线

不同于自如散落于各个小区的出租房屋,目前房企的长租公寓项目均为集中式项目,以一栋楼宇为单位,由企业对项目进行统一装修、改造、运营管理,更容易针对不同客群,分层次打造产品。

目前典型房企的长租公寓均有各自的产品线,在长租公寓的客群研究方面,旭辉领寓做的尤为出色。领寓拥有自己的客户研究部门,对白领租客进行了详尽分析。旭辉针对三类目标人群打造了对应的三条产品线:

  • 第一类是对居住和服务有更高品质要求的外企高管和商务金领——“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗服务公寓;

  • 第二类是有一定经济能力但尚无购房能力,看重环境、社交等附加功能的企业白领——“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区(主要产品,占比约80%);

  • 第三类是支付能力一般,对租房有安全、便捷、性价比要求的社会新人,如刚毕业的大学生——“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓


龙湖冠寓万科泊寓也根据不同租客的需求打造了各自的产品线。如龙湖高端公寓“核桃”、中低端公寓“松果”和“豆豆”,主力目标客群定位为20至35岁年轻人。万科的中低端产品“泊寓”,另有内部高端产品系峯汇公寓试运行中,还未全面推广。

标准户型

双人户型

MINI户型

来源:CRIC整理

天津现状:目前龙湖、万科即将进驻

在天津,租赁市场、长租公寓引起关注,一个重要的背景就是“竞自持”在天津招拍挂市场的兴起。截至目前,天津已共诞生了13宗有自持要求的宅地,其中自持比例最高的达到55%,意味着超过一半的建筑面积不能直接销售、只能对外租赁。

这些自持部分如何操作,备受市场关注。其中,有明确消息释放的是位于西青中北镇的津西青(挂)2017-04号地块,龙湖未来拟打造旗下品质住宅及长租公寓品牌“冠寓”产品。而据悉,在此之前,龙湖冠寓有望在天津多地开花。

此外,万科的长租公寓品牌“泊寓”也已经亮相天津了,主要面向18-35岁之间的青年人群。接下来可能走自营品牌路线的还有金地,其西青精武镇地块11万㎡的自持住宅建面,是个不小的规模。

END

部分内容引自:克而瑞地产研究(cricyjzx)

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