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一棒接着一棒的敲,楼市新大招或已在路上

省会房产报道     2017-09-14   RSS
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回复“报告”获得易居克尔瑞石家庄楼市上半年分析报告!

来源:地产情报站、房地产内参、凤凰网、孟祥远

本文主要内容:

1、多地严查个人消费贷

2、其他城市会跟进吗?

3、未来调控政策的猜测依据是什么

4、未来调控是什么思路

5、何时才是买房的时机?

1

多地严查个人消费贷

如果说,8月份13城开展集体建设用地租赁住房是从长效机制的角度出发,

8月28日,国土部和住建部发文,确定将在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广 州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点,并借此“形成一批可复制、可推广的改革成果”。

那么最近几天的政策相当于在3月份升级版房价调控上再继续打补丁修正。可以看出,政府在调控上还是盯的很紧。

北京

9月5日,北京银监局、中国人民银行营业管理部下发《关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》(以下简称通知),要求对个人贷款资金违规进入房地产市场开展检查,且明确了机构自查的细节。据通知,此次自查范围包括个人消费贷款、个人经营性贷款及信用卡透支,要求银行业金融机构按季度就本机构个人非住房类信贷资金用途开展自查。

深圳

9月8日,深圳某家银行内部人士表示该银行收到“关于落实人民银行《金融风险提示》的通知”:除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费贷款(包括房商通、抵质押额度贷款等),贷款期限最长不超过5年。不得以未解除抵押的房产抵押(二次抵押)发放个人消费贷款,上述要求自发文之日起执行。

南京

9月10日,银监部门巡视组到南京,要求严查个人消费贷款违规流入房地产。

早在8月中旬,人民银行南京分行、江苏银监局向辖内相关单位联合下发了《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》的文件。

文件要求,各商业银行在非住房消费贷款用途审查上,既要加强对个人消费贷款贷前交易背景真实性的审查,又要强化贷中资金流向和贷后资金用途管控,谨慎发放长期、大额、不指明用途的消费贷款、严禁发放用于购房首付款或偿还首付借贷资金的个人消费贷款。

我们看到,北京、深圳、江苏在针对房地产的调控上,都表达出了严格执行,丝毫不放松的态度,那么问题来了,接下来会有其他城市跟进吗?

有的,而且很快就会有一系列的调控政策密集出台。

2

对未来调控政策的猜测依据

其实分析政策变化,主要还要看这三点。

背景

眼下有两个大背景。一个是中央层面的房住不炒,一个是三四线去库存。那么原则上就是严控热钱回流一二线,确保三四线库存顺利去化。

时间点

纵观前几轮调控周期,不少标志性的调控节点都在3月份、9月份。9月份是政策密集发布的一个节点。去年的北京930新政就是一帮人后知后觉,国庆出去玩回来后发现没法买房子了。

更重要的一点是,控需要有一个市场反应的阶段,大概这个阶段就是半年左右。眼下到了检验3月份调控大招成效的时候了。我们可以看到住建部派中央督察组挑选了18个“中彩头”的城市进行督查。

这18个城市有什么共性呢——近期房价表现突出,销售环节问题较多。所以上层的态度依然是露头就打!可预见接下来这些城市会有进一步的整改措施出台。

目的

政策的目的达到了吗?我们的调控终极目标是什么?

确保房地产健康稳定发展。

眼下三四线棚改,货币定向宽松;部分城市开发商捂盘,库存少供不应求,所以基本面还是没有彻底改变的。而且依然有一部分城市处于房价上行期。

基本面不变化,政策就不会松动。我们的媒体,总是在政策刚颁布的时候大力吆喝,但是真正执行的结果如何呢?实际情况很少有人调查。曾经业内人士说过,你看啥时候真有人砸售楼处了,才说明房价真的降了。目前这种情况还没看到。

3

未来调控的思路

未来调控思路还是两个点,一个是地,一个是钱。

地,是租赁用地,继续出台多种房地产长效机制,确保资源合理分配,比如盘活农村集体土地的利用,将这类土地与房地产市场结合起来;如果集体用地大量进入租赁市场,从消费端会带来购房预期降温,有利于稳定房价。


钱,锁住楼市,阻止已经进去的热钱出逃,高位套现;防止炒房加杠杆;防控金融风险,继续收紧开发商的融资渠道。

眼下已经有开发商扛不住了。

调控不断收紧,致使房企销售回款困难,融资需求紧迫,但随着境内融资渠道逐渐收紧,发债规模逐渐缩减,房企不得不找更多融资渠道,信托融资,海外发债等等。

看一下8月份部分房企融资的情况和利率。小企业融资越发艰难。可想而见,上半年跟住建部大眼瞪小眼,不愿意按照偏低备案位出货的开发商为了加速资金回流,下半年会批量出货,向备案价妥协。


(来自云房数据)

4

何时才是买房的时机?

现在的买房人早已不能闭着眼睛买房,更是要结合自身的需求和条件、资金实力和风险承受能力,认真挑选,谨慎下手。对于这三类购房者分别提几点建议:

1、投资投机客尤为谨慎了,如果手头资金非常非常宽裕,自然仍然可以参与这个游戏,但是现在政策各方面收紧,如果首付和还贷资金紧张,没有必要强行上马,尤其是靠信贷支持的投机者,投机风险已经进一步扩大了。

2、刚需一定是等不起的。而真正的刚需自住需求,则要把握政府调控,稳定楼市带来的时间窗口。建议此时尤为要关注市场,结合自身情况,择机购房。先上车,搭上这波的机会。也许错过了这次调控给予的上车机会,留在大城市发展就更艰难了。

3、改善迎来挑选好产品时机。从目前新入市的产品层次来看,价格高、地段好,开发商在产品打造上也是花了不小的心思,且各家均有自身特色,产品品牌上亮点也颇多,改善客户可以多选一选。

总之,用一句话概括就是:没有看到政策底之前,谨慎抄底。

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