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上海11号线将连通昆山S1,是讨论地铁房价值的时候了

撸房之家     2017-09-14   RSS
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关于什么是“地铁房”,业内都有一套评判标准。一般来说,距离地铁站点步行5分钟可到达房子称之为“正地铁房”;10分钟内到达称为“准地铁房”;15分钟内到达称之为“近地铁房”

轨道交通因为快速、安全、准时等特点,是城市中所有交通工具里面优势最多的。地铁对居住区域的影响已经如此之大,也会带动楼价的上涨。据全球领先的房地产服务商第一的太平戴维斯,日前发布的专题报告显示——地铁对近郊物业和远郊物业的价值提升分别达到25%和15%有报告显示,地铁通车后,北京上海广州深圳地铁周边物业价值均得到大幅度的提升,具体为:离地铁站0-500米的近郊区物业价值提升20%25%,而远郊区物业价值则提升10%15%。而深圳更为明显,这两组数据分别为26%18%

武汉地铁“首末站”房价涨幅较大,较高30%。地铁开通前1年和开通后2年,沿线区域房产升值速度最快。

长沙:地铁开通后,房价上涨15%

杭州:有地铁盘上涨超100%,不仅比非地铁盘涨得快,也抗跌。

北京:地铁5号线开通半个月沿线住宅价格暴涨2367/平米,10号线在建设的两年期间周边物业价格平均上涨一倍多。

天津:地铁的开通带来的交通便利和经济元素大流通,导致周边物业涨幅高达30%-40%

广州:地铁一号线开通后,沿线的楼盘二手售价对比推出市场时的一手售价,基本上涨15%以上,租金回报率10%以上。

从这些数据确实验证了“地铁一响,黄金万两”这句话!

越靠近地铁的房子越贵,背后的原因之一就在于:地铁的交通便利性研究发现:距离地铁站越近,住宅价格较高;3公里范围内,向外每辐射1公里住宅价格下降6%—9%。以换乘站市民核心站为例,其周边租金上涨比单线经过的站点租金上涨快近一倍

我们可以认为,不同的城市中,地铁对于房子价格的影响是不一样的。越是私人交通不便利的城市(北京、上海),地铁对于房价的影响越大。反之亦然。所以城市中这种由于地铁所产生的房屋价格溢价,是与私人交通成本和人们的收入相联系的。之所以地铁周边的楼房会相对高于同片区的楼房,是因为地铁周边的楼房基本以刚需和中高品质需求者为目标人群。

在研究中我们通常需要两个时间截点:宣布建地铁的时间截点和建成后的时间截点很多研究表明,地铁站等设施在两个时间点内会影响周边房价第1种情况,宣布建成后周边房价上升 (Announcement Effect),但是建成后周边房价并未上升。这种情况是,人们已经在政府宣布建造地铁的时候完全将预期附加在了周边房价中,导致在地铁建成时房价已经没有再上升的空间第2种情况是,宣布建成后房价上升,地铁建成是房价也上升人们在政府宣布建造地铁时,对周边房价上涨有一定预期提高了周边房价,在建好后,地铁所带来的便利也进一步提升了房价。后面两种情况很容易推断了,第三种情况,宣布时没有上升,建成后周边房价上升。这种一般是建成后的便利超过人们的预期。第四种,宣布后和建成后房价都没有上升(显然在昆山不可能)。

那我们再来看看昆山的地缘位置和上海花桥地铁情况,中国第一条跨省地铁11号线已经开通运行几年。


2013年就开始提到S1号线,至今已经等待了4年,每次有相关消息的报道大家都期待不已!唏嘘不已!失望不已!希望S1早点落实开工修建。尘埃落定,终于苏州市交通官网公布S1号地铁2017年6月30开工,如天降炸雷!群众更是期待爆棚。

但是矛盾具有特殊性,具体问题具体分析,根据之前时间点预测,昆山应该趋于第2种情况。我个人认为:昆山房价的新一轮大幅度涨价应该会在地铁开工之前和开工修建之中。当然建成后局部通车的站点肯定也会涨。因为昆山的地缘关系和舆论导向,根本等不到建成后验证。开工越近的站点肯定大涨价,后面相对较远的站点周边房价涨幅会逐渐影响,直至完全建成后房价大致会小涨然后趋于稳定。


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S1地铁一波三折,所谓好事多磨,上海-昆山-苏州连为一体,相信不远的将来S1定会给我们惊喜。现在已经全力做地铁勘测,打孔,施工工作,人就是喜欢后知后觉跟风而不是先知先觉率先先行,等真正国家发改委真正通过的宣布公告的时候,那个时候想必会有大批量的人涌入,去搭S1地铁这个城市福利班车,那个时候就呵呵了。人无远虑,必有近忧,大家好自为之,懂的自然懂吧。

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