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【行研观点】旺季来临前市场逐渐回暖

2017-09-14   来源:工银国际     RSS
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2017年8月,一手房和二手房市场商品住宅销售反弹,与我们预期一致,并带动我们观测的城市总体库存小幅下降。我们注意到当中部份城市的库存仍处于历史低位,因此将为地方房地产市场成交带来强大支持。另外,住宅土地销售连续第二个月月环比下降,主要由于7月土地供应环比下降41%。随着住宅项目推盘增加和开发商发力促销,我们预期9月住宅销售将保持升势。

住宅销售反弹

2017年8月,我们观测的34个城市的一手房市场商品住宅销售环比小幅反弹2.8%至16.04万套,与我们预期一致,其中一线/二线城市的住宅销售环比下降4.4%/1.5%至2.20/6.62万套,但低线城市的住宅销售环比上升9.6%至7.23万套。值得注意的是,我们观测的21个低线城市中16个的住宅销售录得月度增长(7月只有5个城市),住宅销售月环比上升的二线城市数目也由7月的5个小幅增加至8月的6个。一线城市中,广州的住宅销售环比上升13.0%,相反北京/上海/深圳商品住宅销售环比下降14.6%/7.6%/2.0%。9个二线城市中,福州/杭的住宅销售8月环比上升72.2%/39.3%,台州/安庆是月度住宅销售升幅最高的两个低线城市,分别环比上升46.0%/38.4%。

另外,13个个已实施限购政策的城市的商品住宅销售环比下降0.3%至8.57万套,其中高线城市的住宅销售环比下降3.2%至7.68万套。另一方面,21个个未实施限购政策的城市的商品住宅销售持续上升5.5%,其中19个低线城市的住宅销售环比上升5.7%。

2017年首八个月,一手房市场商品住宅销售同比下降20.4%至127.87万套,其中一线/二线城市总体同比下降34.8%/30.6%至19.87/52.53万套,但低线城市同比上升1.6%至55.48万套。在一线城市中,深圳的住宅销售跌幅最多,首八个月同比下降49.6%,然后跌幅依次为北京/上海/广州,分别同比下降42.4%/36.5%/20.5%。二线城市方面,南京/福州/济南的住宅销售跌幅最多,首八个月同比下降56.6%/52.6%/43.3%。

我们观测的14个城市二手房市场商品住宅销售经过连续四个月下降后,8月环比上升5.9%至5.82万套,主要由于杭州的住宅销售环比上升44.4%至0.73万套。另一方面,今年首八个月,二手房市场住宅销售总量同比仍下降21.7%,9个高线城市的住宅销售同比下降26.9%,5个月低线城市的住宅销售同比上升35.2%。

随着房地产市场进入传统旺季,我们预期受到住宅项目推盘增加的带动9月住宅销售动力将增强。同时,国内住宅发展商也将发力加快销售进度。

库存持续下降

我们观测的25个城市的总体库存8月环比下降1.0%/同比下降23.5%至95.93万套,其中高线/低线城市的库存量下降至53.48/42.45万套,分别环比下降1.5%/0.2%和同比下降28.6%/16.1%。与去年底库存量比较,高线/低线城市的8月库存量也下降19.4%/9.8%。另外,我们观测的25个城市中部份城市的库存量也维持在历史低位,其中一线城市包括北京和上海,二线城市包括杭州、武汉、庆和成都,低线城市包括温州、湛江、湖州和江阴,因此将为地方房地产市场成交带来强大支持。

另一方面,25个城市的库存去化月数由7月的7.1小幅上升至8月的7.4,其中低线城市去化月数由7月的9.7上升至8月的10.6,但我们观测的11个较高线城市的去化月数维持稳定于5.3。另外,我们观测的22个城市的批售比在8月进一步反弹至131%,主要由于8月批售项目减少。

住宅土地成交进一步减弱

100个城市住宅土地成交连续两个月下降,8月环比下降8%,主要由于7月土地供应环比减少41%。一线/二线城市的土地成交环比下降31.2%/11.1%至200/1,660万平方米,但低线城市的土地成交环比上升2.8%至2,000万平方米,我们认为是因为部份低线城市补充土地储备带动土地成交强劲增长。另外,8月住宅土地成交楼面地价环比下降2.3%至每平方米5,539元人民币,其中二线城市环比下降9.5%至每平方米6,650元人民币,但一线/低线城市分别环比上升36.6%/7.7%至19,518/3,216元人民币。住宅土地成交溢价率方面,各线城市全部下降,一线/二线/低线城市由7月的21.7%/37.8%/55.8%下降至8月的16.8%/35.6%/35.4%。

今年首八个月,住宅土地供应总量同比增加6.8%至3.101亿平方米,住宅土地成交总量同比增加13.6%至2.99亿平方米,其中一线城市土地供应同比增加78.9%至1,370万平方米,带动土地成交同比增加68.3%至1,320万平方米,反映地方政府发力增加土地供应压抑当地地价升势。另外,虽然二线城市土地供应同比下降1.4%,但土地成交同比增加7.2%至1.446亿平方米。同时,低线城市的土地成交同比增加22.2%至2,000万平方米,土地供应同比增加14.5%,我们认为反映低线城市土地市场仍然活跃。

发布更多新措施建立长效机制

随着传统旺季的来临,8月一手房和二手房市场商品住宅销售反弹,与我们预期一致,但土地成交连续两个月下降。受到住宅项目推盘增加和开发商发力促销的带动,我们预期9月住宅销售将保持升势。

另外,我们注意到在国土资源部会同住房和城乡建设部公布11个城市开展租赁住房试点后,更多城市发布详细政策推动租赁住房市场的发展。我们预期未来几个月这趋势将持续,因为建立楼市长效机制是各级政府现时的工作重点。

8月发布的主要房地产政策

李兴文, 先生

李兴文先生拥有逾9 年房地产行业研究经验,目前主要覆盖中国房地产行业。英国巴斯大学MBA。曾在沙特王国控股上海办事处担任投资分析员和易唯思商务咨询担任资深分析员从事房地产行业研究,并在瑞银证券房地产团队从事房地产行业证券研究。

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