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CRIC研究中心:2017上半年总结中国楼市总结

六安房地产业界资讯     2017-07-05   RSS
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2017年至今,无论是信贷收缩还是“四限”扩围,都没有从根本上改变投资者对热点城市房地产市场前景和房产投资财富效应预期的判断。在这样的背景下,热点城市紧缩政策的围追堵截只是让投资需求四处“外溢”去猎寻新的目标市场,就直接造成了两方面结果,一者是一直不被看好的库存压力城市如东北、西北、西南等地二线城市成交普遍量价齐升,沈阳、西安等地开始活跃来自北京、上海、深圳等外地投资客的身影,二者受益于热点城市调控,环一线和热点二线城市的三四线城市承接需求“外溢”普遍形成“量价齐升”走势

2017上半年总结

供应:热点“限价”城市环比锐减,去库存二三线城市趁热大幅激增

今年以来,为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标,热点城市通过预售证审批环节严控预售申报价格,导致新增供应量持续偏紧。尤其是在3-4月份调控政策密集出台期,热点城市预售证审批愈加严苛,即使是在传统销售旺季,供应量只能维持在较低水平。

从具体数据来看,今年前5月重点城市新建商品住宅新增供应面积11169万平方米,同、环比分别减少17%和36%。

  • 其中,一线城市全线回落,除广州微跌4%之外,北京、上海和深圳供应量降至历史低位,同比跌幅都在50%左右;

  • 二线城市明显分化,天津、杭州、南京等热点二线城市供应量大幅回落,同比跌幅超30%,厦门、福州供应量持续低位运行,位居二线城市新增供应末位。另一些如长春、西宁等二线“库存压力”城市则供应量明显上升,同比涨幅超40%;

  • 三四线城市同样涨跌互现,环一线和热点二线城市周边的三四线城市同样囿于“限价”政策,如东莞、中山、镇江等市同比跌幅超30%。而大多数政策支持去库存的三四线城市如盐城、宜昌和九江等市在当前销售窗口期积极推盘,同比均实现较大比例增长,盐城和宜昌两市同比实现翻番。

成交:各线城市成交全线回落,三四线取代一二线晋升为新热点

上半年,虽然有信贷紧缩和“四限”调控的密集出台,房地产市场依然交出了一份光亮的成绩单,呈现出两方面显著特征:一方面是整体成交规模依然维持较高水平。国家统计局数据显示,1-5月商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%;另一方面则是市场热度梯次转移,三四线城市市场成交明显回升,正逐渐取代一、二线城市,成为房地产市场规模增长重要推动力。

从CRIC系统监测书数据来看,上半年重点城市新建商品住宅累计成交面积16604万平方米,环比下降27%,同比减少21%,各线城市成交量全线回落,主要还是受新增供应量持续偏紧影响成交量上行空间。具体而言:

  • 一线城市成“重灾区”,成交量同、环比跌幅都在40%左右。北京、上海预售证审批异常严格,上海市政府更是严控新增供应量,一旦达到一定水平便不再审批新的预售证,极低供应量很大程度上决定了楼市成交持续低迷。5-6两月深圳低价房源集中入市并热销,成交量略有放大,同、环比跌幅均有所收窄。广州限购、限贷政策升级后,市场热度明显降温,成交量持续走低。不过,远郊区域成交依旧活跃,增城区、花都区和南沙区成交量居前。

  • 二线城市成交表现不容乐观,苏州、合肥、南京等市同比腰斩。厦门、福州、南京等市预售证审批趋严,新增供应量持续低位运行,成交量同比跌幅超50%。短期内,热点二线城市预售证审批难见放松的迹象,成交量仍将维持在较低水平。苏州、合肥成交持续低迷,苏州高房价显著拖累楼市成交表现,“有价无市”的格局愈加明显;合肥则是受经济基本面较差、收入水平较低等多方面因素影响,城市吸附力远不及其他热点二线城市,2016年10月重启限购后,房地产市场冰火两重天,成交量持续低位运行。长春、大连、呼和浩特等高库存城市成交表现平平,长春、呼和浩特成交量同比略有回落,去库存仍需经历更长的时间周期。重庆、西安表现最为优异,也是为数不多的同、环比均实现正增长的城市。相较而言,重庆限购、限贷政策尚未落地,近年来更是迎市政建设高峰期,进一步推升房地产市场热度,成交量持续高位运行。西安限购当月购房者加速入市,成交量一度突破300万平方米,随着政策末班车效应逐渐退去,成交量再度回归至正常水平。

  • 核心城市周边的三四线成交持续低迷,盐城、汕头、湘潭等市成交显著放量。半年,重点监测三四线城市成交量4373万平方米,环比下降20%,同比下降9%。主要还是受城市样本量影响,重点监测三四线城市以核心城市周边的三四线城市居多,这类城市成交表现明显不及市场预期,珠海、无锡、东莞、中山、常熟等市成交量明显回落。一方面,受制于“四限”政策持续发力,购房者观望情绪渐浓,市场热度较2016年下半年相差甚远;另一方面,热点三四线城市新增供应量长期维持在较低水平,显著拖累成交量上行空间。与此形成鲜明对比的是,盐城、汕头、湘潭等三四线城市市场热度显著提升,成交量同、环比均实现较大比例增长,汕头更是同比大增215%,市场热度可见一斑。综合而言,当下三四线城市房地产市场进一步分化,市场热度梯次转移,核心城市周边的三四线城市偃旗息鼓,成交量降至较低水平;更多三四线城市如雨后春笋般成为市场关注的焦点,盐城、汕头等市房地产市场更是出现抢购热潮,成交量呈加速上涨之势。

房价:一二线仍在上涨但涨幅回落,三四线房价全面上涨

上半年,多数城市市场呈现“量跌价升”的态势,尤其是三四线城市,房价快速增长加速去库存,一二线虽然受到政策抑制,但由于市场严重供不应求,房价仍然小幅上涨。不过,从整体趋势来看,随着紧缩调控政策不断升级、效果叠加的确减缓了房价上涨势头,二季度以来重点一、二线城市房价涨幅持续放缓。预计下半年一、二线热点城市价格继续保持平稳,三四线前期房价涨幅较大的城市面临调整风险。

近9成城市成交均价环比上涨,但热点一二线城市涨幅持续回落

上半年,调控政策力度逐渐加大,成交规模也持续回落,但住宅价格依旧坚挺,多数城市维持向上趋势或保持平稳。一方面是“限价”导致供不应求成为多数城市新常态;另一方面,诸多三四线城市市场全面启动,实现量价齐升。从CRIC系统监测的64个重点城市成交均价来看,近9成城市前5月均价较去年8月-12月实现上涨,同比几乎全部上涨,且涨幅较大。

尽管整体房价仍在上涨,但热点城市涨幅已经大幅减小。二季度,因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现,根据70个大中城市数据分析来看,15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。从同比看,15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅在0.5%以内。一手房市场价格的波动,主要还是在政策持续高压下,热点城市项目随时间推移从“捂盘惜售”到“妥协接受”。

一线和热点二线城市涨幅回落,“新晋”热点二线和三四线房价涨幅领先

各能级城市之间分化显著,呈现以下三个特征:

第一,受“四限”影响较大的热点一二线价格环比涨幅小甚至少数城市下跌。如广州、深圳、福州、苏州等。而武汉、合肥、杭州等城市涨幅在5%左右。当然,上海、北京、厦门、重庆等房价仍快速上扬。

第二,新晋热点城市价格上涨迅速,譬如长沙、西安、宁波、南宁。主要是由于政策出台时间较晚、力度赢弱,部分投资客涌入带动价格上升。其中长沙、西安、宁波较去年下半年涨幅均在20%左右。

第三,三四线城市持续上涨,部分城市价格已达高位。首先是环一线和热点二线的三四线城市,在需求外溢以及政策利好下,住宅价格较去年下半年快速增长,例如珠海、惠州同环比涨幅均高于40%;其次,如太仓、芜湖、湖州、南通等在去年房价疯涨基础上继续高位上涨的城市,环比保持10%的增幅,同比涨幅均在20%以上。

国家统计局最新发布的5月70大中城市房价,近半数三四线城市房价环比涨幅在1%以上,仅三亚和泉州环比略有下降。涨幅最高的为蚌埠,环比上涨3.4%,北海环比涨幅也达到3.4%,充分体现了在一二线受限制之下,三四线异军突起的格局。

库存:总体住宅库存持续回落,商办库存开始双双回落

2017年上半年,热点城市库存规模持续回落,重庆、武汉等市库存仍在持续下滑,库存不足风险进一步加剧。就全国性指标来看,二季度商办待售面积首次出现双双环比回落,库存压力有所缓解。

市场总体供不应求,库存持续回落。截止至5月底,监测城市库存总体持续回落,同比来看除合肥、苏州、成都和东莞库存同比上涨以外,其余监测城市同比全线回落,重庆、武汉同比跌幅更是超过70%;对比一季度末,有11城库存上涨,但涨幅较小,宁波、郑州分别上涨29%和25%,库存跌幅最大为海口,下降38%,总体来说跌涨均表现较为稳定。从供求关系来看,市场整体表现为供不应求,监测城市中仅长春、天津等7城供大于求,主要原因为热点一、二线城市预售证发放仍然收紧。

成交回暖带动消化周期下行,重庆、武汉需警惕无房可售。第一季度热点城市消化周期快速上升后,第二季度市场成交略有回温,截止5月末监测城市消化周期主要呈现下降趋势。其中深圳虽成交仍处于低位,但环比第一季度提升较大,消化周期大幅缩减11.4个月;主要监测城市消化周期已回归至安全范围,值得警惕的是重庆、武汉、惠州等地,消化周期已经不足2个月,且本月也持续供不应求的状态,供求关系较为紧张。

全国商业、办公物业待售面积首次双双回落。受一、二线城市成交量大幅收窄影响,商品房待售面积在2017年初结束了连续三季度的环比回落,2017年一季度全国商品房待售面积环比上升1.5%,但得益于三、四线城市成交持续放量的支持,二季度待售面积规模还是出现了再度收窄,环比回落7%,下降至2015年年初的水平。分产品类型来看,二季度商办库存表现尤为值得关注,库存规模分别环比回落了1.1和2.1个百分点,商办库存规模均按季度下跌,这也是2013年以来的首次。

2017下半年展望

热点城市平衡供求仍面临多项挑战,一、二线短期维持调整格局

就近期热点城市表态来看,中短期内政策调控仍将保持严厉,而供地量和商品住宅供应量有望进一步增加。但即便是在“抑需求、增供应”的大方针指引下,热点城市想要走出库存不足泥沼,仍面临诸多困难。

  • 首先是“限价”政策的预期效应,“限价”被不少购房者解读为买房的好时机,反而坚定了买房意愿,即便是公证摇号也难阻“日光盘、时光盘”屡屡出现,导致供求关系进一步失衡;

  • 其次是地价的“明稳暗升”,虽然大多数城市执行了“土拍限价”,但“竞自持比例”、“竞保障房比例”等制度还是在实质上缩减了未来商品住宅供应、推高了实际地价,并加强了购房者的投资预期;

  • 再次是企业加推意愿,受企业资金链压力影响,固然是有越来越多的项目开始向限价政策“妥协”,但被动加推毕竟不是主动申领预售,其供应规模还是不足以平衡目前的供求矛盾。

因热点一二线城市房价犹存较大的上涨压力,一旦预售证审批出现松动的迹象,必将导致房价报复性反弹。短期内,热点一二线城市预售证审批难见实质性放松,新增供应量仍将维持在较低水平,短期维持调整格局,全年成交量大幅回落已不可避免。

三四线市场火热难以持续,抓好机会去化库存仍是第一要务

尽管当下三四线城市成交火热,但下半年这些城市成交量持续高增长并不现实。目前市场转暖的三四线城市并不在核心一二线城市辐射范围,这类城市经济基本面及收入水平并不出众,房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。更为重要的是,三四线城市人口长期净流出,新增购房需求以本地自住及投资性需求居多,普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放之后,后续置业需求将难以为继,极端情况下甚至会出现成交断档期,届时成交量将缓步回落至正常水平。

对于非热点城市,应当抓好2017年限购、限贷带来的需求溢出机会,尤其是环核心城市圈的三、四线城市,更应抓好机会加速去化库存产品。值得注意的是,目前三、四线城市房价虽在快速攀高,但我们并不建议项目盲目囤货惜售,因为目前国内规划的新城总规模已经远大于流动人口总量,所以现下兴建的三四线新城中,未来势必会有相当一批面临严峻的“人才竞争”和“空城阶段”,在这些有销售量没有入住量的地区盲目囤货,最终只能得落得作茧自缚的结局。

“限价”致价格整体维稳,部分涨幅过大的未限价城市恐会深度调整

在热点城市严控房价之下,下半年热点城市价格环比小降或者“维稳”为主。一二线市场供不应求格局不变,房价大幅下降几无可能,三四线城市在土地市场火热以及需求溢出等因素带动下,价格将维持一段上扬行情,但可持续性不高,冲高回落的可能性大。具体来说,三类城市未来房价走势值得关注:

首先,“限价”城市即重点一、二线城市价格保持平稳。由于限价政策的严格执行,开发房企与政府不断博弈,从利润的角度考虑,“降价”“妥协”的可能性不大,只能寄希望于以时间换空间,在政府不改限价底线之下,这些城市住宅价格将僵持,既不会涨也不会跌。

其次,非“限价”城市价格上涨后面临调整,但不会大幅回落。如昆明、大连、南宁、长春、西安等城市。一方面部分城市库存仍在高位,例如大连、长春等,过快增长的房价一旦超过临界点去库存的边际效应将降低;另一方面,昆明、南宁等房价上涨支撑力不足,且需求存在一定透支的情况。

最后,前期涨幅过大的三四线城市价格或有大调整。这些城市或受益于核心城市圈的需求外溢,或得益于高铁城市规划等利好,楼市投资性需求较多,随着政策调控蔓延至三四线城市,以及部分城市开始执行“四限”之下,投资客消退之后价格将有大幅调整。

2017年二季度,土地市场延续一季度的低位运行,成交面积持续回落。各能级城市热度轮动,一、二线城市土地市场由于供应紧张、政策收紧而有所降温,部分三四线城市量价快速增长,环广深、环上海区域高溢价地块频出,大牌房企也在三、四线城市加快了布局脚步,典型如碧桂园在张家港连下多子。

2017上半年总结

土地成交规模降至低位,三四线土拍高热带动溢价率回升

土地成交收窄,五月达到年内最低位。二季度,经营性土地成交建面进一步下降至7153万平方米,环比回落31%,上半年共成交建筑面积17534。第一季度土地市场受春节假期影响成交相对冷淡,第二季度在第一季度的基础上进一步走低,主要受供应收紧的影响;同时,大量城市公布2017年供地计划,一、二线热点城市宅地供应力度增大,一线城市土地收储力度明显加强。

分城市能级来看,上半年一线城市成交建面较2016年下半年下降30%,降幅有所收窄,主要是北京出让多宗自住型商品房用地;二线城市仍然是土地市场成交主力,但成交占比有所回落,上半年成交建面占总成交的65%;三、四线城市为唯一成交量环比上涨的能级,涨幅达到29%。

土地价格上行势头遏制,一二线城市土拍价格受限。第一季度楼板价连续上涨,在4月份达到峰值,随后5、6月份价格有所回落,价格的回落主要是受土拍限价和三四线城市成交占比增大两方面影响,上半年土地平均楼板价5381元/平方米,同比上涨18%。

分城市能级来看,二线城市土地价格环比微降3%,其余能级土地价格均持续走高。一线城市土地成交均价同比上涨19%,环比去年下半年微涨8%;三四线城市土地价格环比微涨3%,同比大涨87%,且与二线城市土地单价均价差距缩小至600元。

溢价率小幅回升,三四线城市高溢价明显。上半年土地成交溢价率38%,对比一季度溢价率上涨5.5个百分点。一、二线热点城市由于土拍限价城市增多,溢价率总体维持低位;三四线城市由于土地起拍价低,拿地成本低廉,加之大牌房企踊跃布局,高溢价拿地频发,上半年平均溢价率达到72%。

中西部省会城市成交规模持续领先,热点三四线异军突起

中西部省会城市土地市场第二季度延续第一季度的高位成交,郑州上半年成交建筑面积突破2000万平方米,遥遥领先;此外重庆、武汉成交建筑面积均已超过1000万平方米。一线城市北京排行第九,成交401万平方米,上海、广州均成交360万平方米,深圳上半年仅有74万平方米成交,未上榜;三四线城市方面,常州第二季度成交大量经营性用地,面积高达520万平方米,佛山上半年成交稳定,两市共同受到周边一线城市的带动,土地成交异军突起。

溢价率方面,由于热点一、二线城市土拍制度从“限价”到“限售”的调控力度不断加强,土拍竞争虽然依旧暗潮涌动,但是毕竟热度有所回落;环一线城市周边的三四线城市土地市场持续高热,佛山土拍溢价率高达100%,常熟、盐城单价地王楼板价均被刷新。

2017下半年展望

下半年土地成交规模逐步回升,一、二线土拍竞价有望回归理性

第二季度,住建部和国土局联合发文,强调了严防高地价扰乱市场预期,强化住宅用地供应“五类”调控,要求各省级国土资源主管部门根据商品住房消化周期调整住宅用地供应规模和结构。调控发布后,北京自住型商品房用地供应显著增加,上海“十三五”规划增加中小套型商品房供应,热点二线城市如苏州、南京等建设用地计划均增加住宅用地供应总量。5、6月住宅用地供应有所增加,预计第三季度全国土地成交规模有望回升。

在地价角度,热点城市有望进一步回归理性,一方面是因为调控仍在收紧,在土地与商品房“双限价”的基础上,快速蔓延的“限售”政策进一步降低了销售预期;另一方面则是由于土地供应增加,三季度的供应预期上涨主要还是在说热点城市;再加之土地竞拍中竞自持、限竞拍幅数、要求一次性对外出售等细则的限制,也在一定程度上缓解了土拍竞争的激烈程度。从近期土拍表现来看,二季度末苏州、厦门土拍的冷静收场也已经预示了这一点,参与房企减少,竞拍热度下降,竞价时间明显缩短,以往一触即及的“封顶价”也不再是常态。

但三四线城市地价仍会持续提升,2017年以来,三、四线城市行业销售占比快速攀高,并已成为了推动全国交易规模上涨的最主要动力,在今年的企业规模竞争中,大规模布局三、四线的碧桂园也显示出了极强的业绩增长能力。在此形势下,越来越多的房企开始考虑向三、四线城市布局,再加之2017年三、四线城市房价的快速上涨推动,我们认为更受青睐的核心城市周边,如环京、环沪、环广深等区域地价还会持续提升。


2017年上半年,房地产行业各项指标走势均呈现“前高后平”,部分指标如开发投资额、土地购置面积超预期增长,在严厉调控之下,依旧保持“火热”。就商品房销售而言,虽然累计同比增速逐月下滑,但销售面积和销售金额的绝对值在一季度仍保持近一年月均水平之上,主要得益于从去年四季度开始,三四线城市去库存进程大幅加速。然而,到了二季度,随着紧缩调控频频加码的效果逐渐显现,占到全国房地产行业销售比重75%左右的三四线城市销售增长的脚步显著放缓,销售、投资、新开工和土地购置等各项指标开始回落,二季度各指标高增长成为全年的拐点。

2017上半年总结

房地产开发投资额累计增速创近两年新高,但5月环比首降

2017年上半年,房地产开发投资额超预期增长,其增速在2015年降至1%的“冰点”后,在2016年逐步回升,2017年上半年增速持续冲高,前4月累计增长9.3%,创近两年新高。

5月份,房地产开发投资额累计增速较前值下降0.4个百分点,今年首次下降,但仍比去年7.2%的最高增速高出1.6个百分点,整体投资热情并未出现减退。另一方面,单月开发投资额也保持在近一年月均水平上,环比上涨17%。

若从区域来看,东北区域房地产投资增速为负,且降幅扩大,与房企拿地不积极、库存较高不无关系,而中部地区增速仍然保持在16%以上,一定程度上得益于中部三四线城市土地市场的火热。

整体来看,上半年房地产开发投资额大幅增长主要基于两个方面:一是商品房销售持续火热使企业资金充足,而土地和可售存货严重不足,亟需补充库存,使新开工面积增速和土地购置等指标持续趋好,并带动全国房地产开发投资增速持续上涨。第二,因为房地产销售持续向好,特别是三、四线城市在“去库存”政策的作用下,销售增速明显加快。

销售增速持续下滑,一、二线“偃息旗鼓”,三四线“热火朝天”

2017年1-5月份,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%,增速比1-4月份回落1.4个百分点。商品房销售额43632亿元,增长18.6%,增速回落1.5个百分点。纵向来看,全国商品房面积、金额双双较2017年年初下降7.4和10.8个百分点,较去年最高点下降22.2和37.3个百分点。

销售增速的持续下滑,主要是紧缩政策调控的结果,一方面是各地存货减少叠加严格“限价”导致新增供应锐减,成为制约销售量增长的关键因素;另一方面一、二线“限购、限贷、限售”政策频频加码,热点三四线城市也纷纷由“刺激”转为“紧缩”,投资需求受到抑制,商品房成交规模也随之持续降低。

实际上,整体销售情况在一季度和二季度仍有天壤之别。一季度增速虽下滑,市场热度仍惯性保持,销售量绝对值仍维持在近一年以上。从前3月商品房销售面积、金额同比分别增长15%和24%也可见一斑;到了二季度政策效果叠加逐渐在需求端显现,累计同比增速加速下滑趋势已成,单月销售面积、金额的绝对量也回落至近一年月平均水平之下,并始终处于下滑通道之中,二季度也俨然形成商品房销售的“拐点”。

二季度销售增速加速下滑与三四线城市销售回落不无关系。去年四季度以来,一、二线热点城市受制于严厉调控政策,投资需求和资金大量“外溢”,三四线城市接棒成为新的销售增长点。譬如从商品房销售区域分布看,政策普遍更为严厉的东部地区销售面积增速最低,不到10%,而东北、西部、中部销售增速均在15%以上。但这些地区销售增速已经开始回落,接下来继续回落为大概率事件。

企业补库存与规模扩张需要,新开工面积与土地购置保持高位徘徊

去年以来的销售火热态势在当前热点城市仍惯性维持,同时需求和资金也在往三四线和部分非限购二线城市大量持续外溢,开发企业普遍存货消耗过快,补库存成为当前多数房企的首要目标。尤其是在当前市场普遍“量跌价仍涨”,未来房价看涨预期不变的情况下,也是维持“高周转”以实现规模扩张的绝佳窗口期,企业加快开工意愿强烈,新开工面积绝对量保持相对高位。

强烈的补库存与规模扩张需要,必然要求企业在土地市场更加激进,去年以来的土地热潮在2017年有过之而无不及。土地购置面积同比增速在今年年初由负转正之后,增幅继续提高也足以说明,1-5月企业土地购置面积同比增速为5.3%,土地成交价款累计同比增长32.3%,两者增速的巨大缺口也说明在企业土地获取激烈争夺下,带来的土地价格飙升。

各类物业待售面积持续减少,住宅库存较最高点下降22%

截止到5月末,商品房待售面积66018万平方米,比4月末减少1452万平方米。其中,住宅待售面积减少1307万平方米,办公楼待售面积减少51万平方米,商业营业用房待售面积减少88万平方米,待售面积延续2016年以来的下滑趋势。尽管政策调控导致销售增速下滑,但由于多数城市供应不济,导致库存量仍处在下降通道。

此外,各类物业类型库存均在下降,其中住宅库存下降最快,较2016年1-2月最高峰减少22%,考虑到后续成交仍有回落风险,库存下降的速度将继续放缓。商、办库存延续下滑趋势,但基于存量基数大且销售困难,未来多渠道去库存的道路依旧漫长。

2017下半年展望

三四线销售面临降温,三季度销售增速将降至10%以下

需求侧,政策调控仍在加强,“四限”之外,对于调整贷款利率将进一步加大市场观望情绪、增加购房成本,而目前地产调控并未对经济增长造成较大影响,因此,政策调整的空间仍有,尤其是针对三四线城市;供给侧,限价政策难有放松,热点城市供应量将持续偏紧,但整体要略好于上半年。因此,综合供求两侧因素来看,三季度乃至下半年销售增速持续下滑为大概率事件,面积增速或将降至10%以下。销售金额增速也将在销售结构变动的影响下继续回落。

另外,增速下滑的速度主要取决于三四线城市市场“火热”可持性,显然从目前市场情况来看,不容乐观。第一,政策蔓延至大部分三四线城市;第二,多数三四线城市供求并未真正逆转,且需求存在透支的情况。

房地产投资额总体维持在相对高位,增长持续性谨慎乐观

调控以来房地产开发投资增速并未停滞,且不降反增,从侧面表明在需求侧政策出尽之后,增加有效供给,增加土地供应、提高新开工量成为诸多城市市场的当务之急。整体而言,无论是从宏观经济“保增长“的角度,还是从调节房地产市场持续平稳健康发展角度出发,今年房地产开发投资额增速都将会维持在相对高位运行。

但随着政策逐步落地以及销售增速进一步回落,房地产开发投资增速继续冲高动能不足,且在一二线土地市场降温以及三四线土地难维持火热的状态下,对未来房产投资回升可持续性保持谨慎乐观。

新开工面积增速将维持10%左右,主要取决于落实增加供地

受“限价”政策影响,部分企业为获得做大利润,部分地块、项目延迟或拉长开工周期。整体来看,诸多企业在热点城市都面临补库存的需要,未来新开工量的变化取决于有效可当期开工的平价土地供地量(地价不再高于房价)。总的来看,当前企业开工意愿仍较高,因此三季度新开工面积增速仍能维持在10%左右。

土地购置或将变盘为“量升价涨”,金额增速将有所收窄

下半年,土地市场仍是开发商激烈竞争“角斗场”,就目前情况来看,一线和强二线城市土地市场继续保持“沉默”,部分二线土地大户如青岛、济南等城市在响应中央增加供应之下,继续保持现有供地节奏。三、四线土地市场“量价齐升“走势短期不会发生逆转,因此,未来全国土地购置面积增速会进一步增长,土地成交金额由于三四线占比变大以及政策限制下一二线土地价格保持平稳,整体增速将缓慢回落。

2017年上半年,房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调,一方面继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存,并支持居民自住及农民工购房需求;另一方面,一线城市和热点二、三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。与此同时,金融去杠杆影响房地产行业信贷政策调整,严禁银行信贷资金违规流入房地产领域,房贷利率也随之逐月水涨船高。

但从政策效果来看,无疑陷入了“政策向左,市场向右”的困局,紧缩政策的四面“围堵”只是让投资需求和资金从核心城市四处“外溢”至其他城市,以至于前期诸多高库存压力城市都走出了“量价齐升”之路。

2017上半年总结


金融去杠杆带来楼市信贷收缩,但房贷占新增贷款比重仍居高不下

2017年上半年,央行进一步加强金融监管,并在同业、资管、表外以及影子银行等多业务领域主动缩表,银行信贷持续收紧,房贷利率也有不同程度地提升。以北京为例,全面取消首套房贷利率优惠,二套房贷利率将在基准利率基础上上浮20%。央行主动缩表显著波及货币及信贷市场,M2增速逐月下移,2017年5月M2增速首次跌破10%,这在30年内尚属首次。尽管银行信贷有所收缩,5月新增新增住户中长期消费贷款3765亿元,同比下降23%,但是占比依旧维持在30%以上,居民高杠杆购房的现象尚未实质性解决。

中央着力落实土地“有供有限”,支持发展住房租赁市场

2017年上半年,中央层面的房地产市场政策基本“空窗”,没有出台全国范围内的刺激或紧缩政策,更多在酝酿房地产市场调控长效机制的具体措施,集中表现在两个方面:一是着力落实土地供应端“有供有限”,二是推动住房租赁市场的发展,以期影响市场预期。

“有供有限”新政持续发力,热点城市着力加大土地供应。4月,住建部发文要求各地根据商品住房库存消化周期调整供地计划,消化周期在36个月以上的城市,暂停供地;消化周期在6个月以下的城市,不仅要显著增加供地,而且要加快供地节奏。从现有公布2017年供地计划城市来看,北京、天津、成都等热点城市都明显加大了土地供应,尤其是宅地计划供应量大幅提升,有助于房地产市场回归至供求平衡的阶段,缓解房价看涨预期。

不过,上半年热点城市大量供地主要集中在远郊区域,中心城区土地供应长期缺位。譬如,上海宅地供应均位于罗店、临港、松江新城等郊环外板块,中心城区宅地近乎“0”供应,进一步加剧中心城区本就供不应求的局面。与此同时,高库存城市减缓甚至暂停供地仅落实在省级层面,地级乃至县级三四线城市尚未落实到执行层面,这与土地财政渐成三四线城市财政收入重要来源密不可分,高库存城市限制供地政策在执行层面依旧存在着较大阻力。

热点城市土拍引入竞自持新规,加快培育和发展住房租赁市场。培育和发展住房租赁市场乃是房地产市场长效机制的重要内容,北京、杭州等热点城市相继调整土地出让方式,土拍环节施行竞自持面积新规。譬如,杭州国土部下发土地新政:溢价率达到70%,转而竞报自持比例。从土拍结果来看,优质地块大都到达竞价上限,进入竞报自持面积环节,北京土拍更是频繁出现住房全自持的现象。随着新晋出让地块自持比例稳步提升,企业开发策略被迫由单纯的销售向“销售+持有”转化,住房租赁市场将迎来规模化发展的新阶段。

三、四线城市开启调控热潮与“限售”措施成本轮调控最大不同

本轮调控政策现已跨越三个阶段,第一阶段起始于2016年3月上海、深圳两市相继升级限购令,随后苏州、南京重启限购,开启了热点城市调控的大幕;第二阶段,2016年国庆期间22城密集出台调控新政,一时之间将房地产调控推升至无以复加的地步;第三阶段也就是今年上半年以北京为“排头兵”,各线城市房地产调控政策轮番上阵,一、二线城市跟进出台甚至升级调控,三四线城市也加入调控的队伍,这在历次调控周期尚属首次。

上半年,限购、限贷城市持续扩容。其中,一线城市最为严苛,非本地户籍家庭社保连续缴满5年限购1套,认房又认贷,二套非普通住房首付比例超70%;二线城市调控政策持续深入,青岛、长沙等市相继重启限购,杭州、厦门等市进一步升级调控,核心城市周边的三四线城市也纷纷出台紧缩调控措施,尤其值得一提的是“限售“成为新的杀手锏。

34个三四线城市相继限购,政策力度较为温和。上半年,一线城市限购政策主要集中在商住公寓市场,北京率先将商办类项目纳入限购范围,开启热点城市整治商住公寓的热潮。广州进一步升级限购令,限购标准向其他一线城市看齐,非本地户籍家庭社保连续缴满5年限购1套,本地户籍单身人士限购1套。二线城市限购不断加码,青岛、海口、宁波等市重启限购,杭州、南京、成都等市更是升级限购,主要集中在以下几个方面:

  • 其一,限购区域持续扩容,将远郊区域纳入限购范围;

  • 其二,提高非本地户籍家庭社保缴存年限,普遍要求连续缴满2年;

  • 其三,本地户籍单身、离异人士执行限购等不一而足。

与此同时,房地产调控政策渐由一二线城市向三四线城市扩散,尤以核心城市周边的三四线城市为代表,东莞、佛山、珠海等热点三四线城市持续加码调控。雄安新区获批后,河北省晋升为房地产投资热门区域,市场热度显著提升,省内多个三四线城市纷纷出台限购令。截止目前,已有34个三四线城市相继限购,主要集中在河北、广东、浙江等省份。就政策内容而言,多数三四线城市调控政策仍较为温和,施行分区域、分户籍、分面积段限购,限购仅限于主城区、非本市户籍居民家庭(甚至是居民)、中小套型。

各线城市限贷政策力度递减,一线认房又认贷,三四线认房不认贷上半年,一线城市全面收紧信贷,北京和广州相继加码限贷,着力提升非普通住宅非普通住宅首付首付比例,目前一线城市全部认房又认贷,二套非普通住房首付比例超70%。并且,房贷利率均有不同比例的提升,譬如北京全面取消首套房贷利率优惠,二套房贷利率在基准利率基础上上浮20%。

二线城市中新晋限贷城市政策力度相较温和,青岛、宁波等市首套房首付比例30%,二套房首付40%,政策本意还是积极支持居民自住以及改善性需求。杭州、天津等市限贷政策继续升级,执行认房又认贷,二套房首付升至60%,在打击投资、投机性需求的同时,难免会误伤部分改善性需求。三四线城市限贷政策较为温和,普遍执行认房不认贷,首套房首付不高于30%,二套房首付不高于50%。

多数三四线城市收紧公积金贷款,尤以常州、句容等市为代表,譬如常州二套房公积金贷款首付比例从30%提高到50%。值得一提的是,雄安新区获批后,核心区非本市户籍家庭从严限贷,霸州市、文安县非本市户籍首套房首付比例参照本市户籍二套标准执行,首付不低于50%。

热点一、二线城市从严“限价”,多数三四线城市尚未“限价”。一线城市限价政策执行最为坚决,预售证审批愈加严苛,高售价以及房价涨幅较大项目很难拿到新的预售证。受限价政策影响,一线城市新增供应量降至历史低位,即使是在传统的销售旺季,供应量依旧维持在较低水平。因热点二线城市房价始终存在着较大的上涨压力,限价政策执行愈加严格,南京、杭州、厦门等市预售证审批趋严,譬如南京已暂停下发售价在4.5万/平方米以上的项目预售证,新增供应量均大幅回落。核心城市周边的三四线城市也在积极落实限价政策,或多或少对楼市供应、成交造成负面影响。不过,更多三四线城市并不受限价政策影响,盐城、徐州等市受益于房地产市场明显转暖,房价均出现了过快上涨的局面。

32城相继发布“限售“令,冻结交易成为抑制投机需求的杀手锏。”限售“政策成为本轮调控一大亮点,政策本意在于积极支持自住性需求,着力打压投资、投机性需求,以便维稳房地产市场。3月份,北京首开先河出台限售政策,随后厦门、福州、杭州等市跟进落地限售令,海南更是在全省范围内施行限售新政。整体而言,限售政策力度不一,除保定白沟新城和海口限售周期长达5年之外,其余城市限售周期基本维持在2-3年。

目前,一线城市限售政策表里不一,上海、深圳尚未跟进下发限售令,北京限售仅针对企业购买的商品住房,居民并不受限售政策影响。截止目前,12个二线城市相继出台限售令。其中,京最为严苛,购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房3年内不得转让。多数二线城市分区域限售,即限售仅限于主城区以及限购区域,远郊以及非限购区域并不受限售政策影响。限售的三四线城市主要集中在河北、海南以及核心城市周边的三四线城市,投资、投机性需求大量进场,房价上涨过快成为这类三四线城市限售的重要因素。多数三四线城市分类施行限售,以便提高政策的针对性及有效性。譬如,无锡、东莞、常州等二手房成交活跃的三四线城市,均将二手房纳入限售范围。

下半年展望


政策以“稳”为主但三四线将成新主场,信贷收缩的影响将逐渐显现

首先,因城施策、分类调控仍是下半年市场调控的主基调,各城市自身仍是调控市场的主力,我们预计各线城市整体仍将以“稳”为主,维持现有政策内容、力度不变。一方面,一线和热点二三线城市房价犹存上涨压力,政策尚未根本扭转投资购房预期,仍然呈现出“政策向左,市场向右“的显著特征,短期内调控政策难以放松,更无退出的可能性;另一方面,调控政策一轮严于一轮,政策效果叠加带来的市场变化正在进行量的积累,成交量大幅下滑的同时,房价涨幅逐月收窄,暂无进一步加码的必要。

其次,针对当前政策造成的“逆向分化”也好,还是“按下葫芦浮起瓢”也罢,之前的高库存压力二线和三四线市场开始走上量价齐升的通道。我们预计不排除会有更多的三四线城市跟进落地“限购、限贷、限价、限售”等紧缩政策,热点轮动带来的结果就是三四线城市将成为楼市调控的新主场。

最后,我们认为金融体系主动“缩表”过程不可逆,去杠杆、防风险将维持很长时间,银行信贷资金量减少的影响将会从利率创导至首付,极大削弱购房者支付能力和提高投机风险。当下三四线城市房地产市场成交明显转暖,房贷占新增贷款比重依旧维持在较高水平,资产荒叠加高杠杆带来的房地产泡沫风险似乎无解。不过,信贷资金收紧存在着滞后传导期,多数三四线城市市场转暖更有可持续性较差的通病,无疑金融”缩表“将是本轮房地产市场”扩张“上升的最大变数,也许市场突变就在一夜间。

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