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专家论:中国房价到拐点了吗?

佛山房产网     2017-05-09   RSS
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当下抑制房地产泡沫已成共识。中国房价已到了拐点了吗?如何评估房地产金融风险?如何构建房地产长效调控机制?

张明研究员,中国社科院世经政所国际投资室主任,平安证券首席经济学家

董藩教授,北京师范大学政府管理学院教授

中国房价是否已到了拐点?这种拐点是全国整体房价止涨,还是不同城市出现加速分化?

张明:从短中期来看,分化依然是不同城市的房价大趋势。我们可以从两个维度来看房价的分化。一是人口流动,目前,具有购买力的年轻人口,依然在向一二线核心城市流动;二是优质公共资源的分布,目前,优质的教育、医疗、养老等公共资源,依然集中在一二线城市,特别是一线城市。这就决定了,未来中国核心城市的房价仍有可能处于高位,而外围城市的房价很可能会持续处于低位。考虑到中国人均收入水平、人口老龄化、潜在增速下降等问题,应该说,房价全面暴涨的阶段已经结束,只是未来房价如何调整仍面临较大的不确定性而已。

董藩:理论上,房价原则上应该是长期上涨的,上涨表现为一种规律,下跌只发生在特殊情况下。究其原因主要有五个方面:一是房价供需关系的特点与一般商品不同。在房地产市场上,供给的弹性小,需求的弹性大;二是对房地产的需求原则上只会扩大而不会缩小。以住宅为例,人们对住房的面积、数量的需求原则上会不断扩张;三是房地产这种商品没有替代品,导致对其需求无法转移;四是房屋和土地连在一起。而土地作为唯一不折旧的固定资产,其价格在一般情况下继续升值,且其每年上涨的幅度会高于房屋作为建筑物的折旧率,即价值贬损幅度,因此会带动房价整体上涨。五是货币发行量越来越多,最终这些多发行的货币主要凝结房屋和土地上,就推动了房价继续上涨。以上五个原因共同决定了房价的长期走势。

整体上,中国房价的上涨还没有结束,未来中国房价的上涨,可能会呈现出现如下两个突出特点:一是此消彼长。即有些城市的房价相对平稳,甚至有些城市因供应量大、人口外流等因素影响,房价会出现回落,但与此同时,另一些城市诸如北京、上海、深圳等,房价上涨会更猛;二是颠簸性前行。即房价涨涨跌跌或涨涨停停,但总体呈上涨态势。未来10-20年内,如果中国社会发展的道路不发生大的变化,预计一、二线城市的房价仍将上涨,而部分小城镇的房价或呈现平稳甚至下跌的局面。从全国的格局来看,东、中、西部的房价落差会继续拉大,小城镇与大都市的单个楼盘的价格甚至会产生上百倍的价差。

应如何构建中国楼市调控的长效机制?

张明:第一,各地政府应该增加居住用地的供给,只有增加供给,才能最终抑制房价上升。但要让地方政府做到这一点,首先必须加快财税体制改革,让地方政府的财权与事权更加匹配,降低地方政府对土地出让金的依赖程度;第二,应该尽快推出房产税,但推出房产税的前提,是中国政府降低对居民部门征收的其他税费,中国居民部门的实际税负,从国际范围内来看已经非常高了;第三,应该向民间资本真正开放教育、医疗、养老等服务业。只有让优质公共资源的分布更加广泛,才能降低通过买房来获取稀缺性公共资源的激励。

董藩:建立中国房地产市场的长效机制是社会各界关心的问题。建立长效机制其实是与整个社会的政治、经济体制的变革相联系的,并需要一定的条件。例如,减少政府的行政干预,法律赋予买房者、开发商等市场主体的权利能够得到保护等。做不到这些,长效机制的建立就很难。

对中国年轻人和富裕人群的楼市操作有何建议?

张明:对年轻人而言,如果是首套自住房,我觉得如果具备能力的话,还是应该购买,但应该避免高杠杆买房。此外,应该小心利率上升导致的月供压力上升的风险,最好将月供控制在月收入的一半以内。为了降低杠杆,不妨先买小户型或者较远地带的住房,以后随着收入上升再进行改善。对于富裕人群而言,通过房地产投资来实现资产增值的最好十年,已经过去了。未来的房地产投资,或许应该集中在核心城市的核心地带,也可以考虑全球范围内的房地产投资。但总体而言,在增量资产配置方面,应该逐渐降低房产的配置比重。

董藩:无论是收入较低、缺乏积累的年轻人还是高收入群体,我都希望他们能够在房地产市场上更加积极、主动。因为房价的上涨并没有结束,眼下的所谓稳定主要是政策的严厉压制导致的。即使在美国、英国、澳大利亚、加拿大等历史悠久的资本主义市场上,房价仍然在上涨,而中国房价的增长过程更没有结束,不要把压制状态下的市场当做正常的市场去评价。房地产事实上是一种财富分配机制,它能够使穷人变成富人,使富人变得更富。在这种财富调整的过程中,对于不进入房地产市场的人来说是不利的。近些年来,购买房产被证明是对抗通货膨胀的最有效方式。在当前的背景下,无论是哪一类人群,都应把自己手中的储蓄尽可能地转化为价格继续增长的优质资产,使其保值增值。

文章来源:张明宏观金融研究

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