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楼市大利空,买房要慧眼

建明财智     2017-05-09   RSS
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不关注财富,你将会被财富抛弃;不关注房子,你在中国会与不少财富失之交臂——因为绝大多数人赚钱的速度很难赶上印钞的速度。本订阅号全为原创,作者陈建明先生,清华大学本科、北大国际MBA毕业,CCTV2央视财经评论员、易铺网CEO,长期致力于房地产及商业地产投资领域,希望为普罗大众房产投资、创业保驾护航!

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5月8号银监会发布了《商业银行押品管理指引》,其中有关规定,最重要的是关于房地产抵押贷款的指引规定。该指引制度最重要的核心内容是,商业银行发放贷款时,应该全面评估债务人的偿债能力,避免过度依赖抵押物,而应当以现金流作为第一还款来源。

过去商业银行大力发展房产抵押贷款:按照评估价的4-7成发放贷款,并不关注抵押人的现金偿付能力,所以审批容易;不少人获得房产抵押贷款后,又会进行房产投资,获得楼市升值带来的财富;这样又导致了另一个非常严重的后果,那就是银行资金大量涌向了房地产领域,导致房地产泡沫越来越大。

2006年后,中国大量商业银行上市,为了快速做大规模,快速提高利润,都采取了大规模可复制的贷款风险评审方式,那就是房地产抵押贷款,因为这个简单,可大规模复制。于是这些年房地产贷款及其相关贷款暴增,房地产价格节节攀升,只要房地产新增贷款保持增长,房地产价格就保持增长,显然银行贷款对房地产价格起到了一定的推波助澜的作用 。

要改变这种情况,只有改变中国的商业银行贷款风险评估方法,放弃以抵押担保为主的风险评估模式,而是转到真正的第一还款来源也就是现金流上来。如果说之前的限购、限贷是短期内调控房地产的方法,那现在的调整商业银行风险评估方式则是从根本上减少银行贷款流向房地产领域,抓住了重点和要害,对房地产的影响巨大。

其实,身边不少投资房产的人都是这样反复操作的:拿名下房产做抵押贷款,再去买房,尤其在近几年市场行情疯狂的背景下,利息相比房子升值来说实在太少了,普遍收益丰厚。这些资金规模庞大,对楼市的热度影响巨大。按照最新的指引文件,今后获得房产抵押贷款将会很困难,这的确会对未来楼市产生巨大影响。

在楼市严厉调控,以及政府从根本上进行资金控制的角度看,此次楼市调控对未来楼市趋势影响巨大,大家需要明白楼市上涨将发生烈变,未来只有部分城市的房子依然有潜力,依然真金不怕火炼,绝大多数城市的买房者会成为接盘侠,所以大家买房要慧眼。

对于普通百姓来说,在楼市去库存背景下,既解决居住问题,又能实现财富梦想无疑是最朴实的希望,那么怎样买房有道呢?

1、一线城市楼市即使波动,依然稳健

经过城市化发展后,城市房价的高度取决于城市产业高度、资源集中度和综合设施条件:城市产业高度指城市的核心产业是金融、高端服务业、工业乃至农业等,显然金融产业作为主导产业的城市房价高很正常,工业产业城市低也很正常;资源集中度涵盖了教育、医疗等关乎子女教育、老年人颐养天年产业内容;综合设施条件,包括常规角度的道路、燃气、自来水等,但最典型的无疑是轻轨、高铁、高速公路等设施。

经过分析,我们很容易得到结论:高端服务业主导、教育和医疗资源集中、轻轨、高铁、高速公路发达的城市必然是中国房价的翘楚,中国城市中全国的政治经济文化中心-北京,未来房价超越香港是无可怀疑的高度;中国两个金融中心城市上海、深圳仿佛纽约、伦敦、东京一样会创造金融中心城市的房价传奇!这些一线城市虽然调控后有的出现波动,但中长期看,一线城市依然稳健!

2、十多个人口千万的二线城市买房,靠谱!

中国人口千万的二线城市南京、天津、杭州、武汉、合肥郑州苏州厦门等2016年疯狂上涨的城市,其高端服务业、教育和医疗资源以及轻轨高铁高速公路等虽然不及北京、上海、深圳等,但是其规格必然远高于其他三线、四线城市,这些城市虽然严厉限购,但其未来价格空间也将超乎想象。上述二线城市买房依然靠谱!

3、一、二线城市周边买房的朋友,也不用担心!

2016大家已经领教了北京、上海、深圳周边城市超越北京、上海、深圳的财富效应,他们的涨幅可不是50-70%,不少城市是100%!原因很简单,一线城市溢出效应巨大;政府外围规范变局,土鸡变凤凰意味着燕郊、大厂、香河会超越常规的新城价格规律,创造更大的奇迹;从投资角度看,一线城市外围楼市价格起点低,回报率反而高过主城区。这样的规律还将是进行时!

二线城市周边紧贴的外围城市的财富效应未来将延续类似一线城市周边城市的财富效应,虽然因为城市级别略低,达不到一线城市周边城市楼市的财富高度,但是依然值得期待,2017年这些城市将异军突起!

从上面的分析看,一线城市、热点二线城市周边买房也不用担心——二线城市周边城市房价波动会大一点,但长期趋势没有问题!

4、绝大多数三线、四线、五线城市买房,会深套其中!

与上述城市形成显著对比的无疑就是三线、四线、五线城市!

三线、四线、五线城市存在的人口规模小、人口增长速度慢、产业结构不佳、教育和医疗资源薄弱、城市交通体系老化,缺乏更先进的轻轨地铁规划等,都意味着这些城市的房地产升值空间有限,是自住、改善型需求的圣地,但不是投资的上选。但是2017“去库存”的主战场恰恰是广大的三线、四线、五线城市,再次劝告大家不要头脑发热成了这些城市的接盘侠!

当然,三线、四线、五线城市也并非都不可以投资,规划调整、黄袍加身的雄安新区属下三县无疑是五线城市巨变的代表,未来发展空间毋庸置疑。

当前楼市调控亚历山大,大家需要冷静思考,智慧买房,不要被中介的炒作迷失了方向,即使现在一些炒作的地方房价涨起来了,但是未来因为城市人口规模有限,经济发展滞后,没法出手,也是白搭。

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