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房地产商改住到底谁指挥谁,下一步如何走...

房地产投资金融圈     2017-05-09   RSS
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…房地产商改住到底谁指挥谁,下一步如何走…3月26日,北京市发布《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》,让个人购买商办产品关上大门,拉开商改住调控的大幕。

4月21日,上海市发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,要求办公用地的出让合同中应明确:办公用地不得建设公寓式办公,商业用地出让合同中未经约定,不得建设公寓式酒店。此外,办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

两大特大城市前后脚把枪口指向商改住,让市场上的商住产品市场迅速冰封,市场冷冻,成交为零。

市场在观望,开发商在等待,管理层在博弈。

最大的受害者就是那些拿了商办土地准备推出商住产品的开发商,和已经购买还没有交付完成的购买者,近期传出的北京大兴的泰禾中央广场,恒大未来城和万科天地项目频频传出购买者退房的消息。

这些都是国内的顶级开发商,也都是上市公司,如果只有一家开发商出现类似问题还属于个案,可惜这是北京市场所有这类产品的数十万套同类问题,这不得不说是一场悲剧。

悲剧的原因就是当初管理规划的商办用地严重供大于求,而规划的住宅用地又严重供应不足,这种规划的错配最终造成市场的错配结果。

政策的制定者是用历史告诉未来,而市场是用未来决定现在。

七八年前,商业用地价格远远高于住宅,那时的商铺价格数倍于住宅价格,那时谁拥有一套酒店式公寓就像现在谁拥有学区房一样。于是规划部门大量规划商业办公土地推向市场,而住宅用地供应较少,最终市场发生了根本变革,住宅价格开始反超商办价格,出现了与以前完全不同的状况。

当商办供地供过于求,价格持续低迷时,最终引发去年六月三号国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。

文件第十二条明确写道:“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

于是,商改住市场就在这个政策指导下走出低迷。

而另一方面,由于住宅市场的火爆,规划部门又开始大量出售居住用地,甚至在4月7号公布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。

商住不批了,未来全是住宅,这种不像规划的规划必然带来市场新的机会。

绿地集团董事长张玉良表示,上海之所以要停掉一部分酒店式公寓:“因为在同一个地方,你的住宅价格和商办价格差了80%,这其实是政府错配了资源,明明这个地方是要配住宅的,但是你偏要配办公,这是没有理由的、人为造成的。开发企业没办法,拿的是办公用地,但市场需要的是居住产品,那就改为居住。现在政府的意思是:改成居住后,如果你统一经营是可以的,但要是出售,就会阻止你了。”

错配就是根源,错配就是用计划经济指导市场经济,可惜这种指导是没有任何前瞻性的低级错误,最终误导了市场引发了市场的动荡。

可惜政策制定者不敢承认自己的错误,于是绞杀商改住的运动就开始了……

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