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买二手房时,房主有贷款怎么办?

2017-05-09   来源:上海链家     RSS
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在购房过程中,

有的房东会要求购房者先付首付

用首付去帮房东还贷款

殊不知这样做对于购房者来说

风 · 险 · 太 · 大 · 了

最后很有可能钱房两失......

房屋有贷款而需要解抵押的过程

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切忌直接给首付解抵押

二手房要买卖,首先需要结清贷款,也就是解抵押。很多房主会要求:“你先付个首付,让我去把房贷还完”,但直接把钱给业主,可能会面临以下两种风险:

1

卖家不止有一笔贷款

你的首付出去了,房子的贷款可能还没还清,陷入两难境地:进,拿不到房子;退,收不回首付。除了银行贷款,卖家有可能还将房屋做抵押另谋他事,如果是民间借贷、甚至是高利贷,利息难以估算。因此极可能出现这样的情况:卖家拿你的首付去还钱,但只是杯水车薪。

栗子 1

2012年孙女士购买了邱某的一套房子,总价为228万元。在邱某要求下,孙女士先行支付了158万的首付款拿到了房屋钥匙,但是该房屋仍然欠着银行50多万的贷款,需要解抵押之后才能过户,邱某承诺会用孙女士的首付去还剩余贷款。

11月,双方顺利网签,但网签之后,邱某却以各种理由拖延过户时间,直到2013年5月,孙女士去房管部门查询才知道,房屋已被查封。原来邱某在网签之后几天,又将房屋做了抵押,抵押给了自己的债主张先生,并设定了195万元的最高抵押权,授予了对方代为处置房屋等多项权利。

在这个案例中,由于房屋没有过户,孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有“优先追偿权”,即使该房屋被拍卖,所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。

2

卖家挪用首付款

卖家并没有如约去办理解抵押手续,而是把钱用作他途,甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。最麻烦的是,业主因为没去解抵押而导致房屋被查封,因为查封房无法过户,轻则耗时费力,重则钱房两失。

栗子 2

2010年1月10日,徐女士通过中介购买了一套住宅,签约时房主说房屋有抵押,抵押金额是205万,自己一时间很难凑齐钱来解抵押,所以希望徐女士先支付205的首付款来解抵押,并且无法办理资金监管,但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户。徐女士确实喜欢这房屋,又相信房主,便将205万打给了房主。一个月后,徐女士贷款审批下来,要去过户时,房主却突然联系不上,经过多方查找,发现房主在家自杀,而徐女士的205万首付款不见踪影。

经过司法核实,房屋确实抵押给了个人,抵押款是130万,而不是205万,而且房主并没有拿着钱去解抵押,徐女士的205万不翼而飞。


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房款进行资金监管

一般买一套二手房需要一定的时间,金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎,大额房款可能被骗。

这样的新闻报道屡见不鲜,有被伪造的房产证骗去大额首付的买家,也有被坑骗丢掉产权的卖家。

而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说,做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样,货不到不付款,同理,不“过户”不给钱。买房人不是直接付款给业主,而是把钱放在银行一个被“监管”的独立账户上,过户完成,这笔钱才能解冻给业主。万一“过户”出纰漏,别担心,钱一分也不会少。所以,建议买房人留个心眼,把房款打入资金监管账户。

买二手房的时候可能会遇到房东有贷款、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付首付,并且直接给钱,这个时候就一定要留个心眼了。

举个栗子

小明要购买一套房子,但业主说房子还有91万贷款没还清,要求小明把首付187万打到他还款银行的账户里,方便他马上把抵押解掉,才能过户。

后来小明才发现,业主除了银行贷款还欠一屁股债,他当天就把187万全部划走,还了高利贷和其他债主。

结果是,业主欠债太多,房子资产加起来都不够还钱——资不抵债。法院判了也没钱还。如果这187万不是直接给业主,而是通过资金监管,没有完成过户的情况下业主不可能拿到钱。

小贴士

上海市从2016年下半年开始全面启动二手房资金监管,目前各区县的二手房买卖均可以申请。

上海市资金监管机构是上海市房地产交易资金管理有限公司,是经政府部门批准成立的房地产交易资金监管第三方机构,主要为买卖双方在二手房交易过程提供资金监管专业服务,有效防范二手房交易的资金风险,切实维护和保障买卖双方的合法权益。

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