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谢逸枫:你买房了吗?1987年中国房价408元/平!

谢逸枫     2017-05-20   RSS
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谢逸枫

文/谢逸枫

老谢最讨厌天天抱冤谴责房价高的人,因为1987年中国房价408元/平,你都买不起,还有什么资格去埋怨房价。如果在你刚刚缴纳得起房子首付,或者可以一次性付款买得起房时,1987年-1996年是十年期间最好的买房时机,你却都错过十年了。没关系,1997年-2006年都是十年最佳买房时机,你又错了十年。又没关系,2007年-2016年都是十年最好的买房时机,你还是错过了。现在还是最好买房时机,你买房了吗?你会选择到合适的城市合适的楼盘合适的房子时,果断的入市买房,或者会砸锅卖铁的创造买房资格入市买房吗。

最可怕的是你在不断埋怨房价高、房价上涨快的同时,1987年的408元/平方米-2016年7515元/平方米房价已经在31年时间内上涨了18倍多了,上涨的幅度超过了300%以上,你还是没买房。70城市房价自2014年底到2017年已经连续上涨了两年多,最后到今年都还没买房,还有什么好抱冤好发牢骚呐喊什么房价高、房价上涨快的。因为你一直没买房,手上的人民币不断的贬值,货币超发导致通货膨胀,地价与税费及利率的不断上升,自然到最后就是越等越买不起。

为什么中国房价要从1987年说起,因为1987年才有全国性的房价统计,之前一直是空白的,福利分房与自建房、公建房为主的市场。从官方统计的数据来看,1987年商品房销售面积2697万平方米,无法满足庞大的住房需求,房子是最稀缺的商品。尽管1987年中国房价只有408元/平方米,相对于当时的居民收入,属于不可承受之重,唯有少部分人可以买得起,并且没有银行按揭贷款与个人存款少。1992年-2003年,中国房价维持在单价千元以下,每年的房价上涨幅度与年涨幅逐渐的扩大。

1998年之前的房价缺乏有效的统计数据与房价无法反映真实的市场供需,不是真正的市场房价。1998年7月之前,尽管市场已有商品房,占比例非常小,绝大部分住宅是福利分配,房价无法反映出真实的市场供需,不是真正的市场价格。而官方从1987年才有全国性的房价数据可查,1979年~1981年,全国60个城市推行全价售房,结果很不理想。因为当时普通工人的月工资约60元,猪肉约1元/斤,房价之高可以想象,最关键是收入低及没有银行贷款与公积金贷款的支持,商品房作为稀缺品。

为了支持与鼓励买房解决居住问题,1982年~1985年,160个城市及360个县试点补贴售房。由于当时住房改革的思路以租金改革为主要思路,所以之后也不了了之。有准确房价数据记载的是在1981年,当年浙江温州瑞安商品房热卖,68.85元/平方米,每套2600元。这个价格看起来还比较亲民,算起来要一个月才能买一平方米,而且这还是在小县城。接下来数年,没见到房价数据的记载。到了1988年7月,中国第一个土地拍卖、按揭贷款,真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工,售价是1600元/平方米。

1989年2月15日,北京首次公开出售建在黄金地段的商品房350套,每平方米最高2000元,只被预订了250套,还是太贵了,并且收入低及没有银行贷款与公积金贷款的支持,商品房作为稀缺品。90年代初,海南大开发推动了房地产市场的繁荣,上海市中心房价涨到6000元/平方米,随着1993年第一次房地产调控,海南的三亚、海口、广西的北海房地产泡沫破裂。最可怕的是泡沫破裂效应蔓延至全国,1994年上海市中心房价降到3000元/平方米,市场一片萧条。

接下来数年,同样没见到房价数据的记载,直到1998年中国住房改革。1998年,广州市实行房改政策,东湖新村部分属于单位福利分房的住户可以800元~1000元/平方米买回房子,部分则以2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。官方的数据是如何统计出来的?按照国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示,1987年全国商品房平均单价408元/平方米,到1992年之前基本维持在每年上涨100元上下的节奏。

1993年,房价涨幅加速,海南、广西大开发中的房地产热潮对此应该功不可没。而在海南、广西房地产泡沫破裂之后,1994年的房价回归先前的正常涨幅。随着全国推广住房公积金制度,以及1995年工商银行推出第一个商品房贷款,从1995年开始,全国平均房价以每年约200元/平方米的涨幅向上,直至1998年东南亚金融危机。

1998年,在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后,1998年7月3日,国-务-院颁发《国-务-院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,核心内容就是从1998年下半年开始停止住房实物分配,实行货币化。从1999年开始,中-央在全国范围内推行住房分配货币化制度,福利分房制度并未终结,一直持续到目前还在继续小范围内的静悄悄进行着。

1998年,中国房价平均单价首次突破并跃上2000元/平方米,一直到2003年房价一直小涨。现在回过头来看,房地产的半统治半计划的市场化之后,房价应该大涨。实际上没有,因为1997年正好亚洲金融危机,国内经济崩溃,房地产受到严重的影响。1998-2000年,房价维持着不动到略有下跌。尽管央行公布了银行住房贷款与公积金贷款的政策实施,依然把房价哄抬上去。1998年5月14日,颁布《个人住房贷款管理办法》。

1998年6月25日,发布《中-央-国-家-机-关-个人住房组合贷款管理暂行规定》。1998年7月3日 《国-务-院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发(1998)23号),要求进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设。主要内容是,1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;1999年中央开始在全国范围内推行住房分配货币化制度,停止福利分房,进一步确定了我国住房制度改革的市场化大方向。

2001~2003年中国房价给足了很多人买房的最好机会,保持小幅上涨。2000年房价出现一小波上涨,2004年同比暴涨18.7%。2007年A股牛市之时又同比上涨16.9%,2008年金融危机之时同比下降1.9%,2009年大规模经济刺激政策之下同比上涨22.4%,创历史新高。之后,虽然2010年4月加大调控,但可惜房价是稳扎稳打,除了2014年小跌外,2010年-2016年房价大涨。2004年开始,房价开始如脱缰之野马,自此没有给希望房价下跌者机会。全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元、7000元关口。

中国商品房始祖,来源于广东的广州。中国第一个商品房小区是广州东湖新村,1979年10月广州秋交会闭幕后,穗港双方签订合同引进香港宝江发展有限公司投资3600万港元(当时折算1080万元人民币)兴建60000平方米住宅楼。1981年建成后,对香港售价为2500~2600港元/平方米,对内售价700元/平方米。(当时汇率人民币约兑3港元)1998年,广州市实行房改政策,部分属于单位福利分房的住户可以800~1000元/平方米买回房子。东华物业管理公司则以人民币2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。

8年之后,广州东湖新村的房价开始进入上涨的快车道。2006年,东湖新村二手房的成交价涨到4000元/平方米,2008年二手房涨到9000元/平方米,2009年二手房价涨到10000元/平方米,2013年二手房价4年间涨到22000元/平方米,到2016年二手房价8年间涨到35000元/平方米。从1981年~1998年17年间,房价翻三倍;1998年~2009年11年之间,房价再次翻2.5倍多;从2009年~2013年这4年中,再次翻倍。从2013年-2016年,实现了惊人的一跃,再次翻倍,一条45°的房价曲线,堪称完美。

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