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海外炒房团覆灭记:次贷重演之下,安有完卵?

2017-05-20   来源:港股那点事     RSS
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最近国外真是水深火热,周四巴西总统受到贿赂指控,股指直接熔断,而北美洲的加拿大也是焦头烂额,不久前爆发了迷你版的次贷危机,加拿大最大的房贷公司Home Capital Group遭遇大量投资者挤兑,股价直线暴跌。(Home Capital Group是加拿大最大的非银行抵押贷款公司,主要业务是为购房者提供次级贷款)。

这一刻世人终于回想起被2008年美国次贷危机引发的全球性经济危机所支配的恐惧。

眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了。加拿大是中国海外炒房团经常关顾的地方,这次加拿大房地产泡沫先崩为敬,海外炒房团,你还好吗?

一、眼见他起高楼

人类历史就是一部人类迁移的历史,为追逐宜居之地,人类不断爬山涉水,甚至横跨洲际,最终形成如今的人类世界格局。时至今日,这种迁移仍在润物细无声的进行着,海外炒房团就是一幅缩影。

纵观中国五千年历史,在清朝闭关锁国之前一直保持对外交流。秦时有徐福东渡、汉朝有张骞开通的“丝绸之路”、隋唐有鉴真东渡,而到明代则有郑和下西洋。时间回到现代,在全球化背景下,中国慢慢崛起,与古时对外输出瓷器、茶叶、中华文化不同,这次我们是输出强大购买力。

海外炒房团东渡日本,跨越太平洋,挥师北美洲;西进欧洲,南下东南亚、澳洲大陆,北至南韩,但凡是“宜居之地”无不有炒房团身影。

根据胡润发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》的数据显示,中国海外房地产投资总额不断增加,且增速明显加快,2016年前八个月就达到235亿美元。

只能说一句,有钱人太多了,买买买,不得不服这购买力。中国经过三十几年的经济发展,居民财富迅速积聚,高资产人数快速攀升。根据胡润研究的数据显示,2016年千万资产的人数达到134万,增长10.7%,其中炒房人数占15%。接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的,他们平均拥有2.3套海外房产,且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。中国“海外炒房团”已经成为现象级的存在。


其实,高净值人士配置海外资产也是一种“刚需”,就像国内结婚需要购买首套房一样。当一个人的财富增长到一定程度,资产保值就超过增值成为第一目标,海外配置资产能降低汇率波动带来的风险,成为避险的重要手段。国内房地产投资经验和思维定势,再加上子女海外教育、移民等原因,令到房地产成为海外资产配置标的的首选,占比为43.4%

(数据来自胡润研究院)

另外,从投资的角度看,海外房产的租金回报率要远高于国内一线城市。国内北上广深的租金回报率已低于2%,比新加坡还低,而美国南部奥兰多、亚特兰大等城市租金回报率甚至高达10%。难怪首富之子王思聪说上海租售比太低,买房不如租房。

二、眼见他宴“宾客”

随着加入海外购房团的人越来越多,不断推升资产价格,而资产价格的增长带来的收益总是更能激发人性的贪婪,吸引更多投机者进入,最后就变成了海外炒房团。

海外炒房团经常关顾的几个国家,如加拿大、美国、澳大利亚、新西兰等,这些国家的主要城市房价的上涨都能找到中国海外炒房团的身影。虽然很难证明都是炒房团一己之力炒上去的,但毫无疑问房价上涨离不开海外炒房团的推波助澜和煽风点火。

以加拿大为例,根据NBFEconomics and Strategy研究(下图阴影区域表示加拿大房地产市场的衰退),在2008年次贷危机时,美国房地产价格迅速下跌,而加拿大只是短暂回调,然后就一往无前的向上奔了。

而根据加拿大国民银行不完整统计显示,加拿大温哥华地区的热销房子买家曾经有三分之一是中国人。也有数据显示,2015年中国投资者在加拿大投资127亿加元(约合96亿美元)置办房产。在多伦多,中国买家的成交占总量的14%,即占630亿加元的房市成交总金额中的90亿加元。

澳大利亚也是中国炒房团钟情的地方之一。根据澳大利亚国外投资审查委员会的年报数据,2016年来自中国买家的住宅购买申请数量增加了19%,超过4万份,总价值达724亿澳元(约合人民币3120亿元),创下历史最高纪录。

而澳大利亚广播公司ABC统计了新南威尔士州的房地产数据,中国买家占所有海外买家比例达到77%(按住房价值计算),而排名第二的印尼买家购买的房屋价值仅占全部海外买家的1.7%

(数据来源:ABC

三、眼见他楼塌了

HCG作为加拿大最大的非银行抵押贷款公司,主要业务就是为购房者提供刺激贷款。Home Capital Group两年内暴跌近90%,雪上加霜的是挤兑潮还在继续。

先回顾下HCG股价崩盘过程。早在2014年就HCG对“不正常”的抵押贷款申请展开了内部调查,在20152月就停止了与部分中介的交易,但是当时没有披露是因为中介涉嫌欺诈。直至在20157HCG才承认因为公司发现他们涉嫌帮助借款者伪造收入证明,切断了与45个抵押贷款的中介的联系,而涉及此次伪造收入证明事件的房贷金额大概达到10亿加元,HCG股价随即快速下跌。

事情来到今年3月,HCG披露安大略交易所正在对HCGCEO展开调查,不久HCG宣布停止现任CEOMartin Reid职务。到4月,安大略交易所宣布起诉HCG,称HCG作出了非常重要的误导性公告,给了HCG重重的一击,股价断崖式下跌。

而挤兑也还在继续,从3月底至4月底,资金从该公司的高利储蓄账户存款账户中持续流出,总共减少了5.91 亿美元。而HCG信托账户余额仅为1.25亿加元,自3月底以来下降超过了90%。最终公司不得不宣布从安大略省退休基金取得20亿加币的紧急贷款应付流动性危机。

实质上,归根结底还是加拿大房地产泡沫化导致此次危机。

加拿大的房价在2008年美国次贷危机后只是小幅下调后就一路绝尘向上,早已经炒作到脱离居民经济能力基本面。近期加拿大皇家银行的研究报告就指出,大多伦多地区在去年第四季度的住房负担能力,已处于上世纪80年代中期以来第二差的水平。

当房地产在热钱炒作下飙升,赚钱效应吸引吃瓜群众进场。在低利率环境下,投机者大胆的加杠杆,为了取得贷款,就会通过伪造收入证明等不正当方法获取贷款。而中介为了高额报酬,也在配合进行造假,直到房地产泡沫受到外界制约。正反馈停止,甚至造成逆向反馈,最后爆发危机,而HCG则将首当其冲。

而外界制约主要有以下因素:

1、加税,打击海外炒房团。温哥华所在的省推出了对外国购房者征收15%物业转让税的政策,以求遏制温哥华房价不断上涨的势头。

2、美联储进入加息周期。美联储带头加息回收流动性,各国央行也都亦步亦趋,而根据NBF研究如果将五年期利率提高100个基点,温哥华和多伦多每月的抵押贷款偿付将分别增加9%7%,届时能否抵挡加息的冲击是要打上个大大的问号的。

3、中国加强了外汇管理。2014年中旬以来中国外汇储备缓慢下行,在20171月甚至跌破3万亿水平。今年初外管局就再三重申:“境内个人办理购汇时,不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。”不难想象中国海外炒房团资金将受到制约,来自中国的输血减少。


是不是觉得似曾相识,2008年美国次贷危机也是同样的路径:低利率环境,热钱不断炒高房价,然后加息,爆发危机,熟悉的配方熟悉的套路,如有雷同,绝非巧合。

外国的月亮并不比中国圆。外国的房地产市场化程度要远超中国,政府能选择的调控手段远低于中国,没有限购限售等,且土地供给也是自由流通的。值得注意的是,海外购房的杠杆远超过国内。以澳大利亚为例,新增的购房者中零首付占到了40%,这是无限杠杆啊。

所以海外房地产市场出现泡沫后,在外界条件制约催化下,往往以市场出清的方式消解泡沫,这个过程无疑是惨烈的。

加拿大房地产泡沫膨胀的状况已经超过美国当年,已经成为一个随时爆炸的炸弹,HCG问题的暴露预示了加拿大房地产市场已经进入倒计时,最糟糕的后果就是重演2008年次贷危机。HCG若是继续被挤兑,最后流动性枯竭,也没有进项资金,最后在房地产市场出现抛盘,或将成为第一个倒下的多米诺骨牌。

也有人说HCG拥有约150亿加元的房贷资产,只占加拿大加元抵押贷款市场的1%,而加拿大财长也称:不排除在必须时展开全面救助,不会引发美国次贷危机那样的系统性危机。但是,如果你看到一只蟑螂出没,代表屋子里某个角落有一群蟑螂。一叶知秋,HCG暴露出的问题或者只是整个行业一例。

当海外炒房团用炒中国房子的逻辑和经验炒海外房地产时就已经注定失败了。

据加拿大房产协会515日公布的数据显示,多伦多房屋基础价格指数四月上涨5%,这是自2005年以来录得的上涨幅度第二高的数据,但是房产市场的卖盘数量明显增加,而成交量却下降,房价将出现松动。

而澳大利亚在税务办公室(ATO)登记有房产投资的180万人中,三分之二的人申报了房租亏损,也就是说房租无法冲抵月贷款利息。澳大利亚的银行也收紧了房贷,将外国投资者购买公寓的印花税税率从3%上调至7%

尾声:

当年海外炒房团攻城略地的消息常常见诸报端,如今加拿大房地产市场已岌岌可危,海外房地产市场的市场化程度远超国内,泡沫不会得到小心呵护。覆巢之下,安有完卵,海外炒房团钟爱的其他城市如新西兰、澳大利亚、瑞典的房价也已经有过热泡沫化趋势。海外炒房团脚步或该停下了,还是脚踏实地干点实事吧。

【作者简介】

三个火枪手 | 格隆汇·专栏作者

私募行研,专注地产,金融

热衷挖掘被市场忽视的机会,分享价值

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