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经验宝贵|老司机17年买房路,总结出这5个坑踩不得……

2017-05-20   来源:CricBigDataHF     RSS
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继续观望还是下手?新房还是二手房?具体选哪套?在乱花迷人眼的买房路上,面对种种情境,如何才能做出正确的选择?

今天分享一个买房老司机的故事。主人公老K从大学时期到现在的17年间,出于自住目的,和父母、老婆一共买过5套房,其中既有买入“烂尾房”的霉事儿,也有“捡到漏”的好运气。

尽管买房环境不断发生着变化,每个购房者的需求也不尽相同,但从时机把握、产品选择等方面,老K的买房经历也为我们提供了一些普适规律。有购房计划的亲,相信能从中get到不少买房经验,少踩很多坑。

01

2000年|为老人完成心愿,天津买房安家

老K的母亲是天津知青,十几岁上山下乡去了北大荒,后来去哈尔滨工作直到退休。老人一直有个心愿,老了回天津买房安家。

老K的大学也是在天津念的。从大三开始,每当母亲返津探亲,他就多了一项任务:陪着四处看房。

当时,天津的商品房市场才刚刚起步。一方面,大多数天津人还没有买房的意识,普遍认为房价太高、买房有什么用?另一方面,市场开发相当初级,楼盘大部分都是不带电梯的六层小砖楼,也没什么景观和物业。

老K最后悔的,是看了那么多房子,当初为什么没能多买两套?那时,大部分楼盘都是一两千的单价,超过3000绝对算是高端。挑来挑去,老K的母亲在2000年春节后选了A楼盘的一套尾房。

避坑攻略1买房不仅看价格,更要看长线潜力

即使在当时,A楼盘的价格也不算低,单价要比周边其他项目要高出1000元。原因一是位置绝佳、紧邻海河,二是整体品质较高。现在,再看同区域内二手房成交价,A楼盘则要高出5000到1万元。

由此可见,如果放在一个较长的时间线中去观察,优质地段、优质品质的优质楼盘,保值、增值性一定会强过同区域的其他项目。

因此,大家在买房时,千万不能只看价格便不便宜,如果条件允许,宁可多掏些钱,也要选资源相对更好的房源。

02

2005年|挑婚房却入手烂尾房

其实从2004年开始,老K就不断在看婚房,但始终找不到称心的,要么嫌太远,要么嫌太贵,要么嫌户型差。当然,最根本原因,还是在于市场价格平稳,允许老K这么挑三拣四。

最后,老K鬼使神差地选了B楼盘。

B楼盘是当年的明星大盘,有地铁概念,配套也很完善。特别是老K看中的一套40多万总价房源,110㎡居然做出三室两厅,在当时天津市场也算“蝎子粑粑独一份”。

于是,老K七拼八凑,在2005年初签了合同。

可没想到,噩梦来临了。下半年,开发商资金链断裂。年底时,老K买的房烂尾了,而且一烂就是10个月。

幸运的是,最终有其他开发商买了单,老K的房子也终于在2007年初交付。为此,老K也生平第一次走进法庭,索要赔偿。

避坑攻略2买房不确定性大,要提前做功课

老K当时犯了两个错误:

  • 并不清楚自己究竟最想要什么,结果造成在选房时求全责备,错过了很多优质盘;

  • 没有坚持“优质地段优质资源”原则,放弃了好几个稀缺的中心区域项目。否则,老K一定能选到更优质、更合适的房源。

老K的悲催遭遇充分证明,买房子,尤其是买期房,其实也面临着相当大的不确定性。尤其严重的,就是延期交付和货不对板。由此可见,买房真的不是一件万无一失的事情,需要购房者提前做的功课很多。

03

2007年换房目标转向二手房

B楼盘虽然交了房,可品质却和当初承诺的有天壤之别。正巧2007年春节老K和亲戚聚餐时,聊起梅江最近有一批项目在甩尾房,很合适。于是,春节后老K又踏上了梅江看房路,打算有合适的就把B楼盘换掉。

转了一圈才发现,大部分尾房楼层不好、户型不好,价格也并不便宜。机缘巧合,老K开车进了C楼盘。工业风格的会所、铁道和火车头、五大道风情的洋房以及贴心的物业,瞬间打动了他。于是老K决定,将换房目标由新房转向C楼盘的二手房。

后来看中一套135平三室洋房。房主一直在上海工作,2005年买下这套房半为投资半为自住。没想到工作调去北京,这套房留着也没意义了。

2007年3月,正是中国股市又2000多点向6000多点发起冲锋的前夕,也是天津房价井喷上涨的前夕。房主本计划卖掉房子杀进股市,而老K恰好前些年打新股赚了点钱想换房。于是,在这样一个历史转折点,他们互换了个身份。

避坑攻略3买二手房,实地考察很重要

不仅要看房子的户型、朝向、景观,更要看小区的环境、配套、物业、邻里关系。问问保安小区入住率如何,问问保洁几点打扫一次楼道,问问居民出没出过刑事案……一切都需要自己去考察。

而且,买房切忌什么都想要,最好能列一个清单,区位、价格、面积、配套等元素一一打分,分清主次,必要时要有取舍。

尤其是目前这种市场环境下,有一大批竞争者已经被限购挡在门外。所以千万要珍惜你自己的房票,不要着急出手。但一旦遇到对上眼的,也千万不能错失机会。

04

2009年|为父母买套邻近房,相互照应

B楼盘收房后,产权证没下来,而且价格涨得也不多,所以老K并没有急着出手,简装之后租了出去。

转眼到了2009年,老K已经住到了C楼盘。母亲希望把B楼盘换成距离C楼盘近些的房子,方便以后互相照应。

正巧此时松江要在梅江南开发D楼盘三期,和C楼盘仅一路之隔,计划年底开盘。于是,老K10月份卖掉B楼盘,坐等新项目。

没想到,为应对2008年金融危机,当年政府推出4万亿救市,楼市迅速反弹,陷入一房难求的局面。

12月D楼盘三期预备开盘前,据说几百套房被几千人盯着。没办法,老K只有动用关系,在临开盘前花钱买了个选房资格,这才最终上了车,给父母买上一套。

避坑攻略4换房时,先买后卖更保险

这次换房经历很悬,先卖后买很容易踏空。可当时老K的资金紧张,也只有如此。建议大家如果条件允许,最好还是先买后卖。

另外,当时老K并没有挑最好的楼层,而是选了5层。一是因为老人比较介意高层,二是因为低区总价要便宜不少。

从现在二手房成交情况看,当初因楼层而产生的差价,已经因整体大市上涨而抹平了。因此如果是纯投资角度,在同一栋楼中选房,完全可以不必在意楼层的区别,而以成本最低为首要原则。

05

2014年|入手小别墅

2014年,楼市刚刚经历一轮异常严厉的宏观调控,持续走低。年中开始,政策又开始转向救市,限购取消、贷款放松、利率降低。

老K判断,此时又到了买房的好时机,逢人就劝对方买房。

不过,作为一个很保守的人,老K自己却从没动过炒房的念头。唯一的小目标,就是希望能拥有一套带院子的小别墅。

终于,机会来了。“十一”前,E楼盘的别墅推出一口价,194平三层联排总价只要160万。老K获得消息时,只剩下三套房源。二话不说,迅速下定。

其实,老K在最终签约之前非常纠结。作为从业十余年的老司机,老K很清楚E楼盘10年房价基本没怎么涨的现实。但是他纠结的绝不是价格,他只是担心,E楼盘这样远的地理位置,未来究竟适不适合自住?

当然,最后老K还是买了,因为价格实在太诱人,绝对铁底。

现在,E楼盘下期将推的洋房产品,一楼115平带院户型,总价都要将近260万。

避坑攻略5关注房子本身,该出手时就出手

巴菲特有句名言:“在别人贪婪时恐惧,在别人恐惧时贪婪”。以2014年为例,市场持续走低,各楼盘给出优惠力度极大,各地救市政策纷纷出台。而此时,大多数人并未在第一时间反应过来,还都处在观望状态。如果你能抓住机会,你就能比别人占据先机。

千万不要抱着炒股的心态去买房,总想着抄底一夜暴富。任何时候都要理性、冷静、有主见、不盲从。多关注房子本身,而非房价的波动。坚持长线投资,做时间的朋友。

来源:易居中国

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