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调控楼市住建部又出手了~"四限"还在继续扩围,一线城市启动新一轮"限商”

每日楼市     2017-05-20   RSS
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住房租赁和销售法规公开征意见,鼓励长租房,对中介划定11个"禁区",严禁开发商卖房12种违规行为

我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)日前开始向社会公开征求意见。据住建部介绍,《条例》立法的目的在于建立购租并举的住房制度,规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,保障交易安全。

对于房屋租赁,征求意见稿在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定,主要包括:

1规范租金支付和调整方式为减轻承租人集中支付租金的压力,征求意见稿规定, 除当事人另有约定外,承租人应当按月支付租金。对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,征求意见稿规定出租人不得单方面提高租金。同时还规定直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度, 定期公布分区域的市场租金水平等信息,以引导当事人合理确定租金价格。2鼓励签订长期租赁合同征求意见稿 鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,对于当事人 签订三年以上住房租赁合同的,规定直辖市、市、县人民政府要给予相关政策支持。对于住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。 3注重承租人居住权利保障征求意见稿规定 承租人可依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房,住房租赁合同约定出租人可以进入的,出租人要按照约定提前通知承租人。征求意见稿还规定, 出租人不得采取暴力、威胁或者其他方式驱逐承租人,收回住房。同时规范了承租人租赁行为,规定承租人要按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房,不得擅自改动住房结构和室内设施设备,不得损害他人的合法权益。 4强化住房租赁市场管理在规范租赁行为方面, 规定直辖市、市、县人民政府要制定单间租住人数和人均租住面积标准,并明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。针对二房东转租他人住房违规经营等市场乱象,征求意见稿规定,转租住房应当征得出租人的书面同意,对于自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。

此外,为加强房地产中介行业管理、规范服务行为,意见稿还从规范机构设立和从业人员管理、规范房源信息发布、规范收费行为等方面作出了具体规定。

针对房地产经纪机构和从业人员扰乱市场秩序、侵害群众合法权益等问题,意见稿规定了不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。对违反这些规定的经纪机构和从业人员,将给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等较为严厉的处罚措施。

另外值得注意的是,公租房等政策性住房租赁和销售,以及旅馆类住宿服务,不适用该条例的规定。也就是说,目前市场的日租房、短租房等主要供商务、旅行用途的租赁方式不适用于该条例。

在新房销售方面,征求意见稿对住房销售在销售条件、销售程序等作了一般性规定,房地产开发企业在取得预售许可证后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。对于房地产开发企业现售住房的,实行现售备案制度。此外强化了对房地产开发企业销售住房行为的监管。意见稿明确了发布虚假广告、哄抬房价、捂盘惜售、价外加价、一房多售、捆绑销售等12项禁止性行为。对存在这些行为的,可依法处以暂停网上签约权限、没收违法所得、罚款、吊销资质证书等处罚措施,构成犯罪的,还要依法追究刑事责任。

▼意见稿明确的开发商卖房不得有以下12种行为:

发布虚假房源信息和广告

通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价

不符合住房销售条件,向买受人收取或者变相收取费用

捂盘惜售或者变相囤积房源

不明码标价,在标价之外加价出售或者收取未标明的费用

以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格

将已作为住房销售合同标的的住房再销售给他人

为买受人垫付首付或者以分期等形式变相垫付首付

分割拆零销售住房

返本销售或者变相返本销售住房

以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工住房

法律、法规禁止的其他销售行为

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4月份三线城市量价“领涨”,调控政策还将在全国范围内拉网

国家统计局发布的4月70个大中城市房价数据显示,在调控政策收紧的压力下,楼市出现分化,热点城市明显降温。其中15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。非重点调控的二三线城市则领涨。业内人士表示,楼市从限购到限贷,从限价到限售,再到一线城市全线“限商”,进入了“五限”时代。截至目前,楼市仍处于拉锯状态,在楼市预期未有根本改变的背景下,预计后续调控政策将继续扩围,调控城市数量也将继续增加,直至楼市整体企稳。

4月份除广州上涨1.4%外,涨幅较大城市均为此轮调控外的二三线城市。其中26个城市涨幅超过1%,3个城市涨幅超过2%。具体来看,唐山4月房价环比上涨2.3%,蚌埠环比上涨2.2%,宜昌环比上涨2.1%,北海上涨1.9%,沈阳上涨1.8%,扬州、金华上涨1.7%,昆明、西安、韶关则分别上涨1.6个百分点。

房地产成交量也同样出现了分化趋势。其中,四个一线城市成交面积环比下滑31%,其中,广州环比降幅为47%,北京同比下降35%,上海同比降幅也超4成。二线城市方面,城市成交面积环比上升4%,同比下降28%。三线城市则出现了成交面积同、环比均涨的现象,环比上升13%,同比亦上涨16%。对此专家解释称,热点城市调控全线加码,投资需求因此外溢至此前涨幅较低的城市。

针对不断上涨的房价,三四线城市也相继采取措施为市场降温。统计局发布数据的当天,4月涨幅第一名的唐山便发布新规,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在我市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,在路南区、路北区、高新技术产业开发区范围内限购1套住房(所称住房均含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在我市连续1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在以上范围内向其售房。

15日,开封市政府出台《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》,要求在开封市区内购买的新建住房,取得不动产权证满3年方可转让;原则上,新房半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%。

20日凌晨,长沙楼市调控再度升级,限购区域内本地户口两套及以上住房家庭暂停购买等新规出台。此前在3月份长沙已宣布实行区域性住房限购政策,非本市户籍家庭限购1套新房,购买首套商品住房首付比例不低于30%。

此外,海南琼中、保亭县也分别表示,在该县范围内,非本省户籍居民家庭限购1套住房;在该县范围内,暂停向在本省拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房;禁止期房转让和限制现房转让等。

调控收紧版图正向四线甚至更低级别城市扩围。中原地产研究中心统计,去年9月底以来,各城市陆续出台的房地产相关政策超过百项,房地产调控高压不减。成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、济南、西安、南京、开封、三亚等多地,再加上河北省环京重点区域全部采取限售措施。

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北上广深一线城市相继"限商",调控已进入"五限"阶段

继北京之后,广州、上海、深圳等热点城市陆续出台了针对商办市场的楼市调控措施,虽然管控力度强弱有别,但均明确商办项目不得挂钩居住属性,且部分城市还探索在建筑、设计方面的管制方式,力图从产品开发一端,降低商办项目转向居住用途的可能。

3月26日,北京住建委发文调控商办市场,一句“商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途”,彻底改变商办市场规则。

时隔四日,广州提出加强商办类房地产项目管理。“房地产开发企业销售商办类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位”。

4月21日,成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》,要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用,严禁擅自改变为居住用途。同日上海也要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

最终深圳也于5月12日发文限制商办转性,未来5年,商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。“新政出台后,此类设施将更多的服务于办公需求,即不太可能服务于居住的需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,这对后续深圳商办项目有利空效应。

至此,北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对商办项目的调控政策,从城市类型看,基本集中在一线城市和部分热点二线城市。

无论从政策内容篇幅,还是发布时间、后续配套举措来看,北京对商办项目的管控实属最严。“3·26后的一个多月时间,北京商办市场实际成交大幅下跌。”中原地产首席分析师张大伟直言,堪称历史最严的商办限购政策,对此前过热的商办市场打击明显。

综合多地商办调控的政策来看,不得擅自改变为居住用途,成为基本原则。对房地产开发企业违反规划将商办类房地产项目改为居住用途的,均采取“一经查实、严肃处理”的坚决态度。另一方面,各地在调控力度上也存在差异。除北京外,其他城市并未明确对个人商贷购买商办项目做出限制。深圳、成都等地侧重于供给端的产品设计管控。对于开发企业新报建商办类项目的最小分割单元,北京严格规定为不得低于500平方米,广州较为宽松的限定在不得低于300平方米,深圳仅要求部分比例;转让方面,北京和广州规定已购买的商办物业可转让给法人单位、个人,但广州给转让设置了“附加条件”,即个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

“商办项目的活跃主要是因为住宅限购及住宅的高端化,因此,在住宅土地中配套了大量公建类物业”,张大伟认为,像京沪等一线城市,常住人口住房需求巨大,一些以商业、酒店、办公为名立项的项目,通过分割产权,改变商业立项的使用属性,将“类住宅”作为卖点,并在用电、用水方面打起擦边球吸引购房者。但由于用地性质不同,商办项目与商品住宅有着明显区别。首先是产权为40年或50年,不具备住宅配套(学区房等),居住密度大、户型小;最关键的是,房价较同区域内商品住宅价格要下调50-60%。

为何要调控商办市场?“首先是规划问题,本是住宅配套的商业反而拥有居住属性,与规划相悖,相关配套也无法跟进;另就是人口问题,比如北京、深圳等地的商办项目居住人口庞大;此外,由于商业土地地价低,开发商以商业用地拿地、却以住宅价格销售,变相赚取额外利润。”张大伟说。中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授郑华接受媒体采访时曾指出,商办调控将确保住宅归住宅、商办归商办,减少商办物业的客户群体,降低开发商投资商办产品的积极性,进而降低商办类土地的出让溢价水平。“打击商办市场上的投机行为,一定程度上也将限制人口无序涌入大城市”。

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业内称楼市调控"短鞭"之后亟待"长策"

据统计,自去年9月底以来,中国已有60多个城市出台了160余项房地产调控政策,调控高压态势有增无减。多数城市采取了“限购”“限贷”“限价”“限售”等短期手段,虽然这些政策起到了稳定市场、平抑房价的积极效果,但市场人士普遍认为,楼市投机投资性需求只是暂时受到约束,一旦调控政策如以往那样有所松动,炒房之风很可能卷土重来。

对此有业内专家认为,应当抓住房价上涨被初步遏制、投资投机需求被暂时压制的有利时机,加快制定并出台稳定楼市的长效措施,做好房地产市场的长期制度安排。值得注意的是,中央层面关于房地产市场长效机制的措辞也在发生微妙变化,已从“加快研究建立”,变为“加快建立和完善”,进而表述为“加快形成”。其间反映出来的紧迫性自不待言。

专家认为,稳楼市的关键在于稳预期,而稳预期的关键在于长效机制。以“限”字诀为主的行政手段是快速稳定市场的应急之举,是过渡性的办法,可就“长治久安”计,“制度+市场”取代行政手段是必然趋势,因而以“长策”补“短鞭”宜早不宜迟。纵观我国楼市,存在着严重的供给侧结构性错配问题,比如土地供给、城市规划与实际人口流动、人口分布、住房需求等,多有错配之处。过去,楼市调控大多着力于需求端,但要夯实房地产平稳健康发展的基础,实现楼市长期动态均衡,必须加大供给侧结构性改革力度,从供给端发力解决供需错配问题。此外加快形成长效机制,将有利于解决房地产市场现存的一些深层次矛盾和问题。比如要告别“土地财政”,与之相配套的财税制度、土地供应制度等方面的改革,理当成为长效机制建设的应有之义。

(以上内容综合交汇点、新华报业网、新华网、中新网、经济参考报)

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