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孙立平:以房子为中心的时代即将结束,也许就是这两三年的事情

中观智库     2017-05-20   RSS
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在5月18日于上海举办的虎啸论坛上,我讲了如下的看法(发表时内容做了一些增删):

现在,中国的经济与社会可能正处在一个重要的转折点上。而形成这个转折点的一个重要的因素就是:以房子为中心的时代即将结束,而且可能就是这两三年的事情。

实际上,这个过程在此前的三五年间,就已经逐步开始了。从我身边的情况看,在2016年之前的几年时间里,很多朋友已经不怎么关心房子的事情了,这方面的议论也越来越少。更普遍的说法是,房子已经差不多了,而且房产税的前景不明,该给自己好好活一段时间了。

当然,我说的身边的朋友,也就是说我的朋友圈子,年龄相对较大,经济情况也相对不错。那这是不是属于个别的情况?可能不是的。作为佐证的是,全国许多地方的房价,包括一些经济比较发达地方的房价,在此前的几年中都是比较平稳的。比如说,经济很发达的苏州中山等城市,房价都是多年徘徊。就是北京、上海这样的城市,在此前的几年间,房价的涨幅也很是有限。

那么,为什么从去年开始,许多地方的房价又开始大幅上涨?不少地方一年里房价翻了一番?甚至有的地方出现一房难求的情况?

需要对其中的原因进行具体分析。

去年上半年房地产趋热,与去库存的政策直接有关。2015年12月中央城市工作会议上指出,明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。会后,各地政府开始出台刺激房地产市场发展的措施。去库存政策对房地产的作用,不仅仅是那些政策本身的刺激,更主要是给出了一个信号:政府开始鼓励买房。

到了去年下半年,另外一个因素开始发生作用,即对货币贬值预期所形成的心理共振。去年下半年,外汇大量流出,对货币贬值的预期为大多数人所认同。于是,形成恐慌性购房热:有的本来有了两套以上的房子,同时经济条件不错,本来不想再买房子的,因担心货币贬值重新加入购房的行列;又经济条件不错,但错失了此前房地产红利的,觉得又一次机会来临,再也不能错过;而一些本来想过两年买房子的年轻人,也担心手里好不容易攒的那点钱贬值,也提前了购房计划。

到去年底,今年初,换汇限制收紧,一方面加重了人们对货币贬值的预期,另一方面也收紧了财富保值的渠道,于是使更多的钱涌入房地产。

换句话说,去年到今年的购房热,并不是突然出现了大量的刚需,也不能简单归结于所谓“炒房”。“炒房”的因素不能说不存在,但面对如此巨大的房地产市场,使很多地方的房价上涨一倍,不是那些投机性资金能够做到的。从某种意义上说,是人为折腾出来的。

但不管怎么说,这轮房地产热,是特殊背景下的暂时现象。并不影响我上面所说的基本判断。

我们可以再看两个数据。

迄今为止,中国城镇居民的人均住房面积已经由1978年的6.7平米提高到现在的30多平米,城镇户均住房达到1.1套(尽管分布很不平均)。这两个指标都已达到发达国家的水平。也就是说,如果不考虑城市化的因素,不考虑农民进城的因素,这些房子已经足够城市居民住了。当然,我不否认结构性问题的存在。

另外一个就是库存。按照有的学者的研究,现在在售、在建、已批的建筑面积已达132亿平方米(另一说为63亿平米)。按人均30平米计,广义库存的住房足够4亿人居住。按人均20平米计算,广义库存的住房足够6.5亿人居住。按照现在中国人口变动的趋势,可以说,如果把已经批出的地也算上(那是迟早也会盖成房子的),我们已经把下几代人的房子都给盖完了。

有人说,不对吧,中国还有那么多年轻人需要买房子呢,怎么能说以房子为中心的时代快要结束了?据澳大利亚《卫报》报道,汇丰银行的一项调查发现,80、90后平均住房拥有率为40%,中国以70%的比率位列第一。墨西哥、法国位列二三名分别为46%和41%,马来西亚和美国排名并列第四为35%,加拿大排名第六为34%,英国排名第七为31%,澳大利亚排名倒数第二为28%,阿联酋位居末位为26%。

这个房地产超常规发展或居民集中置业的时代应该结束了。当然,我也不认为,以房地产为中心时代的结束,就是房地产黑暗时代的来临。

图片来自网络。

每期一图

2016年摄于大连

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