上海买房网 房产资讯

碧桂园——这匹“快马”是怎样飞奔的?【企业研究】

投资魔方     2017-05-20   RSS
A+ A-

关注公众号
投资魔方

日,碧桂园以自己的“快马”速度加速奔跑,前4个月销售额已破2000亿元。

4个月即已完成全年4000亿元销售目标的一半,碧桂园是如何做到的?背后有哪些支撑因素?碧桂园的加速飞奔,给市场和同行带来哪些启示?未来几个月,碧桂园将凭借哪些新技能继续保持持续领跑的速度?

碧桂园相关负责人再给和讯房产的回复中表示,“前4月,碧桂园集团响应国家政策要求,价格理性,加大供货力度,整体去化情况较理想。碧桂园的业绩表现主要得益于市场及客户对公司品牌实力和产品品质的高度认可。”

在业内人士看来,碧桂园能够实现“快马”之速,离不开把握大势的营销策略及在城市布局、用人、产品等方面的差异化战略部署。

而其在向一二线城市进军的同时,并不放弃三四线城市,实行一二三四五线城市全线出击。在不同城市主打不同产品,使得其能够从容应对调控周期带来的市场不确定性影响,从而能够确保旱涝保收。除了传统的地产板块,碧桂园的科技小镇和海外布局,也为其输入源源不断的新鲜血液。

有市场传言,碧桂园内部已经悄然定下冲击6000亿元的销售目标。

“即使6000亿元目标达不到,按照这样的速度,碧桂园全年实现4500亿元目标是完全没有问题的。”一位熟悉碧桂园的业内人士对和讯房产表示。

“快马”的背后之功

5月8日,碧桂园公告显示,截至4月30日止四个月,集团连同其合营公司和联营公司,共实现合同销售金额约2041.6亿元,同比增长214.48%;合同销售建筑面积约2256万平方米,同比增长171.81%。其中,碧桂园权益所有人应占合同销售金额及合同销售建筑面积分别约为1463.9亿元及1667万平方米。

其中,其1-4月份的销售额分别为486亿元、386.6亿元、634亿元及535亿元,与去年同期相比,每月均以超200%的增速前进。

明源地产研究院艾振强表示,从碧桂园前4个月的业绩看,其前3个月的业绩要好于4月份,实际上,4月份环比3月份销售额下滑15%左右,但销售面积同比去年4月份上涨100%以上。这说明,前四个月,碧桂园三四线城市的产品在大量走量。

“与众多房企涌向一二线热点城市不同,碧桂园并不放弃三四五线城市的布局,在三四线城市的提早布局,使得它能够很好平滑热点城市调控对市场形成的冲击。今年一季度开始,之前少有人问津的三四线城市,已经开始吸引不少房企的目光。”艾振强说。

碧桂园的高明之处还体现在其前瞻性上。正是预料到了调控的密集收紧,今年一季度以来,碧桂园开足马力推盘。相比而言,有些企业却沉浸在“房事大好”的旧时光里转向缓慢,致使错失市场。

除了销售上发力三四线,碧桂园在城市拿地布局上也与大型房企普遍聚焦一二线热点城市战略不同。在拿地策略上,碧桂园曾透露,碧桂园的主战场是在三、四线城市,但随着集团的发展,现在是一二三四五线城市全线出击。

这从碧桂园今年前4个月的拿地动作中可见一斑。前4个月,碧桂园在拿地上卯足了劲头,拿地金额超过530亿元,包括温州(楼盘)、中山(楼盘)、柳州(楼盘)、徐州(楼盘)、马鞍山(楼盘)等三四线城市,也包括广州(楼盘)、上海(楼盘)、北京(楼盘)、昆明(楼盘)、武汉(楼盘)、重庆(楼盘)、太原(楼盘)、苏州(楼盘)等一二线城市。

尤其引人关注的是,碧桂园目前在北京市场的新收获。4月份,传出其通过并购方式,将拿下九华山庄。5月份,其通过招拍挂市场以2.2亿夺得密云新城住宅用地。

在易居研究院研究总监严跃进看来,碧桂园全国范围内项目的投资,实际上是有很大优势的,即政策调控下,其受市场波动的影响不大,这样销售业绩也容易提振。另外,三四线城市的房地产市场仍处于一个历史高位,这反而有助于碧桂园市场交易的上升。而三四线城市房价的上涨,也会对此类城市形成一个较大的影响,这都有助于碧桂园这类地产企业后续对三四线城市投资的强化。

“对于碧桂园来说,进入北京市场也体现了其有能力和有意愿做此类城市的投资。而且当前土地市场管控密集的情况下,碧桂园利用其自有资金更容易获得拿地的资格,尤其是北京郊区市场。对于此类市场来说,后续的投资规模会增加,也有利于碧桂园在高端物业的投资方面发力。”严跃进进一步表示。

也有业内人士表示,碧桂园的投资逻辑或许会对其他房企今年的三四线城市拿地会有启发。

近日,社科院《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2017)》指出,一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩。二线过热城市房价空间被透支,量价回调是大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个市场发展的新风口。而位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。

明源地产研究院艾振强告诉和讯房产,“今年年初开始,就有很多房企考虑去三四线城市拿地。这种情况在去年和前年,三四线城市根本没有人问津,没有人愿意搭理。现在大家反而愿意做这个事情。这也说明在热点城市收紧形势下,企业的战略布局开始调整。”

下一步发力点

毫无疑问,碧桂园的“快马”之速,与其战略布局和销售策略息息相关,而其推出的合伙人制度以及在产品布局上的优化也是业绩能够一骑绝尘的重要因素。

在用人上,碧桂园力推成就共享(指标奖金)和同心共享(合伙人)制度,集团高管、各区域总裁、各项目合伙人的野心和成就感成为碧桂园业绩冲高的强大动力。另外,在人才相对不密集的三四线城市,碧桂园也力主聚集人才,留住核心人才,留给人才的上升空间很大。而在一些核心城市项目上,亦大胆启用高学历的年轻博士人才,这与许多房企内部要论资排辈的传统形成鲜明反差。人才为碧桂园快速和创新发展提供了充足的“枪支炮弹”。

在产品上,碧桂园注重挖掘“价格洼地”价值,满足客户的潜在需求。碧桂园在三线城市的战略,是在相对核心的区域,用高一个层次的价格,出售高两个层次的产品,满足那些需要好房子的有房族的需求。碧桂园之所以能做到这样,靠的正是强大的成本控制能力。而在一二线城市,碧桂园则找准“价格洼地”,做低总价差异化产品。这则源于碧桂园之前做过大量的大盘,拥有把一个区域从衰带旺的经验和自信。

除了在拿地上往一二线倾斜,人才机制的完善、产品定位的精准以外,在未来的发展方向上,碧桂园也不断创新调整,除了传统的房地产板块,海外布局和科技小镇也成为碧桂园未来重要的发展方向。

碧桂园副总裁兼新闻发言人朱剑敏就明确表示,碧桂园现在有很清晰的三大板块。第一块,也就是碧桂园的主业即传统的房地产板块,第二块则为海外发展板块,第三块为产城融合,包括森林城市和科技小镇。目前,碧桂园所有的人才、资金、资源都在往这三个主要板块调和。

自2016年8月碧桂园发布产城融合战略、推出科技小镇计划以来,目前碧桂园已在珠三角、长三角和京津冀等地区完成了多个科技小镇的初步布局。随着5月3日碧桂园首个重点建设项目潼湖科技小镇顺利获取第一期用地,至5月5日深圳(楼盘)科技小镇展厅的开放,碧桂园产城融合发展战略开启新篇章。

位于惠州(楼盘)的潼湖生态智慧区主打“产、城、人”融合概念。碧桂园做出了更为直接的选择:引入思科、IMEC(欧洲微电子研究中心)、创新工场、中城新产业等机构。该公司明确表示,将借助合作伙伴“在移动互联、大数据及智慧城市等方面的优势”。

碧桂园集团助理总裁兼产城发展事业部总经理向俊波表示,碧桂园在科技小镇的建设过程中将以产业先行,产城融合。会为每一个科技小镇找到一个主导产业,为每一个科技小镇引入一到几个龙头企业。

据了解,在海外布局上,碧桂园也是多有建树。目前碧桂园在马来西亚已经布局4个项目,在印度已进驻了6个城市,同时印尼、澳大利亚也有项目在落地,接下来还会在越南、泰国等地积极拓展。

我们找出5家最值得关注的5家地产上市公司,供大家参考。

一、招商蛇口(001979)

2016年,归属上市公司股东净利润同比预增:91.75%-102.06%

蛇口工业区于1987年成立了招商局蛇口工业区有限公司。目前,这家企业已是一家园区综合开发运营的大型国有企业。

35年来,公司不仅开发和建设了蛇口11平方公里的土地,还分别在青岛、北京、上海等多个大中城市投资开发了40多个大型地产项目,累积开发面积超过1500万平方米。

本次在利润合并中,原招商局地产净利润全额合并,社区房地产转结面积同比增长约40%,转结收入同比增长33%,金额达到139亿元,形成了一个比原招商地产实力更强的综合型房产巨头。

二、荣盛发展(002146)

2016年,归属上市公司股东净利润同比预增:60% - 80%

荣盛发展致力于中等规模城市的地产开发,主要客户是刚需和首次改善性需求的普通商品住宅用户。

目前,公司深耕京津冀环渤海区域,并布局长三角区域的中等城市和特大城市的周边区域,大城市开发的溢出效应,给荣盛发展带来了持续增长的能力。目前公司在廊坊、蚌埠、邯郸等城市有较强的影响力。

随着京津冀一体化进程的加速和长江经济带的推进,荣盛发展仍享受着良好的发展机遇。同时,积极的战略转型,也在推动着其非地产业务进入新的发展轨道。

三、大名城(600094)

2016年,归属上市公司股东净利润同比预增:85%-105%

公司主营业务集电子、钢铁、矿业、远洋航运、酒店、旅游、综合房地产开发及城市商业综合体开发,商业运营管理的多元化企业集团。根据规划,未来大名城地产业务将聚焦在一线城市。

公司主要在售项目位于福州、上海,未来也会加大一线城市项目布局力度,并加快三线城市遗留项目去库存化。

另外,公司金控平台也是未来重点发展的业务板块,旗下包含证券投资、金融业投资、战略投资等三大业务板块。证券投资板块,控股公司康盛投资参与设立总规模达40亿元的定增专项资金,主要布局大健康、先进制造业、新能源等板块,金融业板块,公司作为第二大股东参与设立黄河财险,并出资25亿元收购中程租赁,这直接提升了公司的年度利润水平。战略投资方面,公司目前是博信股份(600083)第一大股东。

四、苏州高新(600736)

2016年,归属上市公司股东净利润同比预增:57%左右

公司苏州主营业务为房地产开发,不仅有苏州地区最大的科技园区之一,同时还有区域旅游开发与旅游地产的相关业务,并依托科技园区展开各类投资布局。

对于2016年业绩大幅增长,公司认为最主要原因是销售数量与价格的双增长。

公司在租金收益稳中有升的情况下,不忘寻求新的产业增长点,在最近几年积极布局金融投资。投资的江苏银行(600919)于2016年8月2日正式上市交易,公司持有的66,857,649股锁定期为1年。投资的中新开发集团IPO已获得证监会审核通过,金埔园林处于IPO进程中。

融联新兴产业基金累计完成14个投资项目,投资金额1.68亿元;联合境外投资者成立的福瑞融资租赁公司,上半年完成资金投放2.80亿元,并获第二类、第三类医疗器械经营资质。

五、华夏幸福(600340)

2016年,归属上市公司股东净利润同比预增:30%-40%

公司是中国领先的开发区投资运营企业集团。主营业务为产业新城开发建设,一直以来华夏幸福都以较强的盈利能力著称,2016年前三季度ROE(折扣)高达21%,在大型房产企业中遥遥领先。

公司全年实现销售金额1203.25亿元,同比增长66.43%,超额完成全年870亿元的销售目标;实现销售面积952.56万平方米,同比增长23.56%。

其中产业新城开发建设板块实现了销售金额901.24亿元,贡献大部分销售业绩,其中园区结算收入额为177.59亿元,同比增长81.7%,增长快于整体销售金额增速。未来随着园区结算收入的快速增长,高毛利率的产业发展服务板块占收入比重还将持续提高。

资讯导航