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房地产市场发展现状分析...

山西客立方     2017-05-20   RSS
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我国当前房地产市场发展现状

我国经济的多年持续,稳定增长,使中国的综合国力得到很大增强。房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。

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1、投资继续保持较快发展

2017年,全国完成房地产开发投资19382亿元,同比增长21.8%增幅比去年同期高出0.9个百分点,今年一季度,房地产开发完成投资3543.78亿元,同比增长26.9%,增幅同比加快6.7个百分点,高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。2017年,东,中西部地区得房地产开发累计完成投资额分别高达12383.49亿元,3524.21亿元和3474.76亿元,同比增长17.4%,30.8%和30.3%。中部地区投资增长最快,增幅分别高于东部地区13.6个百分点。东,中,西部房地产开发投资比重分别为64%,17.8%和18.2%。今年一季度,东、中、西部地区同比增长24.3%,36.3%和29.3%。中部地区投资增速依然高于东部西部地区。

从各地区的房地产投资增长情况看,2017年,全国31个省(区,市)中有16省(区,市)的房地产开发增长速度超过平均水平,增长居前的地区是内蒙古,吉林,河南,西藏,福建,安徽,广西等省份,同比增长幅度在30%以上。其中,内蒙古增速最为强劲,累计房地产开发投资增长超过一倍。上海和浙江投资增长5.6%和8.9%。

由此可见,房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量,房地产投资占城镇固定资产投资比重高达21%左右。

2、土地开发面积增速持续大幅增长

我国房地产土地开发经历了连续两年的低速负增长后,2017年以来,房地产土地开发面积开始大幅度反弹。2017年,全国房地产开发企业完成土地开发面积26606万平方米,同比增长17.3%,比去年同期上升40.3个百分点。今年1-4月份,全国房地产开发企业土地开发面积7615万平方米,同比增长4.6%。[4]这一增长速度再现了2003年的高增长水平。国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定,企业购置土地而又不开发,一年以内要加收占用费,如两年仍未开发,予以没收。政策压力使得开发商加快土地开发速度,而开发企业本年土地购置面积继续减少。2017年,本年土地购置面积36791万平方米,同比下降3.8%,比去年同期回落9.2个百分点。

3、国内贷款成为房地产投资强有力的支撑

2017年,全国房地产开发企业累计到位资金22764.27亿元,同比增长29.8%。今年一季度房地产开发到位资金7125.49亿元,同比增长26.3%,为完成投资的两倍。作为房地产开发最重要的两个资金来源,银行贷款和定金预收款两项所占比重超过50%,自2017年以来,两者走势发生了截然相反的变化,国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力,而定金及预收款的作用明显减弱。与定金及预收款下降形成鲜明对比的是,国内贷款在经历了2004年的增速回落期后,于2017年6月开始逐步回升。今年以来,国内贷款增速更是呈现大幅度反弹之势,国内贷款猛增44.9%,远远超过去年同期水平,强有力的国内贷款支撑了房地产投资,与此同时,银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重由去年同期的18.2%提高至20.3%。这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用,而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信息不足,房地产开发商投资意愿下降的局面下,国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款,不得不继续批贷,以支持开发项目的顺利完工和正常销售。同时,房地产开发企业努力拓宽融资渠道,利用外资步伐加快。2017年,资金来源中外资增速仅次于国内贷款,利用外资总额102.63亿元。

4、供销总量基本平衡

商品房和商品住宅施工面积和新开工面积增幅有所回落,但竣工面积和销售面积增幅有所上升。全国商品房施工面积17.62亿平方米,同比增长18.4%,商品住宅施工面积3.77亿平方米,同比增长19.2%,商品住宅竣工面积2.51亿平方米,同比增长8.9%,增幅比去年同期下降9.5个百分点,商品房竣工面积3.05亿平方米,同比增长8.8%,增幅比去年同期下降9.8个百分点,商品房销售面积4.6亿平方米,同比增长12%,商品房空置面积12355万平方米,同比增长7.9%。其中,商品住宅空置面积6723万平方米,东,中部分地区空置商品住宅同比呈负增长,40个重点城市中,有10个城市商品房销售面积大于同期竣工面积或基本持平。

5、房地产价格持续上升

2017年全国商品房平均价格(同期商品房销售额除以销售面积,未考虑地段,结构等因素)同比增长5.2%。其中,新建商品住宅销售价格同比上涨6.8%。今年一季度新建商品住宅销售价格涨幅在6.0上下波动。全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%,比上季度高出0.3个百分点。涨幅较大的城市有:北海15.1%,深圳10.3%,北京9.8%,广州9.0%,福州8.8%和泸州8.8%等。东,中部地区商品房平均价格增幅凭险高于全国平均水平,西部地区商品房平均价格略有增长。有22个省商品房平均价格不同程度上升,40个重点城市中有32个城市商品住宅平均价格不同程度上升。商品房价格上涨的主要原因:土地价格上涨;建筑材料价格上涨;新建住宅品质(建筑材料品质,户型及配套设施,小区环境的优化等)提升导致房价的上涨;房地产市场供求结构变动,中低位价格商品住宅供应量下降,高档商品房供应增加,导致商品房平均价格上扬和房地产市场结构性矛盾。这种结构失衡的原因:首先是政府对经济适用房投资的减少。其次是市场内在决定力量,在较高收入这的需求未满足之前,市场供给的重点不太可能档次较低,盈利较差的低价商品房。再次是随着城镇居民收入水平的提高,对住房品质的要求提高,推动高品质住房比重增加,提升了平均价格;投资和投机性购房拉动;国家对房地产开发的“地根”,“银根”缩紧,特别是对“地根”的减缩,影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意思炒作,进一步强化了消费的心里预期,引以更多人跟风;房地产市场中存在定型的垄断,房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强,造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外,较高的利润是产业吸引外资本向其流动的基本条件之一,更始新的产业兴起和发展的基础,房地产业在我国起步晚,属于新兴产业。

6、商品房需求依然旺盛

尽管2003年以来,各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳,但居民的购房热情依然不减,销售量持续大幅度增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑,而支撑是需求持续增长的动力。首先是国民经济增长带动城镇居民收入的增加,超过住宅价格增长速度。1998年以来城镇人均收入年均增长率8.95%,住宅价格平均增长率未3.82%。随着收入的增长,生活水平的不段提高,人们对住房需求的档次也在提高,改善性需求增加,如小房换大房,旧居换新居等。其次是城镇化加速,城镇人口数量增长带动商品房需求,旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑,而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。

新型城镇化进程促进房地产行业发展

据专家推测,未来购房适龄人口将明显下降:相比“60后”和“70后”而言,“80后”与“90后“的人群总量少了约7%,而“00后”人群基数更低,全国仅1.5亿人,比“80后”少了36%。城市房地产市场“人口基数红利”褪去已是大势所趋,且伴随着人居住房面积不断上升,首次置业需求势必会加速减退,更多在于存量需求的改善购房行为,改善需求时代也意味着需求规模总量缩减、需求释放周期相对较长且会比较平稳,也就难对现有规模高点实现突破。

在此背景下,未来房地产市场规模发展更多依赖城镇化率的继续提升。据国家统计局数据,2016年我国城镇化率为57.5%,城镇人口比重刚刚过半数,未来仍有较大上升空间。结合新型城镇化的发展战略来看,未来在承接一、二线城市产业转移、区域经济一体化、一带一路战略等利好推动下,实现人口双向流动,二线城市人口吸附力增强,且三、四线城市也将迎来增量发展机会。

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