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楼市调控持续扩围 房企投资未见减少

2017-05-20   来源:羊城晚报     RSS

进入5月,各地楼市调控的步伐未见停歇,海南、河北、开封、南京等省市陆续出台收紧政策。而政策调控的影响已经逐步显现,今年以来,全国商品房销售面积增速及销售额增速持续下降。然而,调控政策趋严、市场增长趋缓仍然难阻房地产开发商的投资热情,今年房地产开发企业大手笔砸下超过2104亿购置土地。

楼市开启“五限”时代 房贷利率已不再优惠

据相关统计显示,仅4月份全国就有超过50个城市发布了70余次调控政策,其中北京、保定、成都等城市均发布了多次政策。进入楼市传统销售旺季“红五月”后,各地也没有停止收紧调控政策的步伐。

继4月海南全省限购、琼海市出台政策后,海南省海口市、三亚市、五指山市陆续跟进加强调控。三地均将产权式酒店和二手住房纳入限购范围,且对外地居民购房提出社保或个税缴纳年限要求。

河南省开封市开启“限售”模式:凡在开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房,自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。

河北省政府近日发文要求房价过高、上涨过快的城市在一定时期内要执行住房(含新房和二手房)限购措施。拥有2套及以上住房的当地人不能新购房。

南京则是调控进一步升级,效仿上海出台新房销售须公证摇号政策,同时规定购房人新购住房在取得不动产权证后,3年内不得转让。安徽芜湖也加入限售行列,新购商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满2年方可转让。

经过层层加码,楼市进入“限购”“限贷”“限价”“限售”“限商办”的“五限”时代。目前中国已经有超过20个城市“限售”,短期内冻结市场交易的做法成为各地楼市调控的新思路。

除了限购、限售城市扩围外,多地再次收紧房贷。近期一线城市曝出银行房贷利率折扣再次缩减、甚至全面取消。如:北京多数银行首套房贷利率已不再打折;上海利率优惠减小;广州多家银行首套房贷利率按照基准利率执行。

楼市销售额增速六连降 开发商投资热情未见减

在持续不断的政策调控下,对楼市的影响也逐渐显现。

5月15日,国家统计局发布《2017年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况》。国家统计局数据显示:今年前4个月,全国商品房销售面积41655万平方米,同比增长15.7%,增速比1-3月份回落3.8个百分点,其中住宅销售面积增长13.0%。同时,前4个月商品房销售额33223亿元,增长20.1%,增速回落5个百分点,其中住宅销售额增长16.1%。

值得注意的是,今年以来全国商品房销售面积增速及销售额增速持续下降,商品房销售额更是连续6个月回落。

虽然调控政策趋严、楼市增长趋缓,同时市场看空的声音不断,但房地产开发商的投资热情依然高涨。

据国家统计局数据,今年前4月,全国房地产开发投资27732亿元,同比名义增长9.3%,增速比1-3月份提高0.2个百分点。

同时,前4月房地产开发企业土地购置面积5528万平方米,同比增长8.1%,增速比1-3月份提高2.4个百分点;土地成交价款2104亿元,增长34.2%,增速提高17.5个百分点。

而根据房地产研究院的检测数据,4月份50个典型城市,环比增长28%,同比增长54%。综合历史数据,当月地价创下了2010年以来的高水平。由于土地价格高企,当月内土地出让金规模处于偏高水平。4月份50个城市土地出让金为1646亿元,同比增长42%。

50个城市土地出让金排行中,武汉规模第一,为692亿元。北京、合肥、广州、南京、郑州、天津、上海、杭州和温州的土地出让金规模也较大。

土地市场热度维持高位意味着开发商对拿地的热情不减。中原地产研究中心的数据也印证了这一点。该机构的数据显示,今年拿地最多的25家房企,2017年以来拿地金额逾5599亿元,较去年同期上涨103%,且一二线城市拿地金额占上述25家房企拿地总额的80%。

开发商拿地热情持续高涨,主要基于持续的销售火热使得企业“不差钱”,而土地和开售存货严重不足,亟需补充库存,因而土地购置等指标持续趋好。

另一方面,一线城市近月来推地力度加大,可能成为拉高地价的原因之一。中国国家统计局新闻发言人邢志宏指出,一些一线城市为了抑制房价过快上涨加大了土地和房屋供应力度。

在现在一线还有热点二线城市频繁出台调控政策措施的情况下,房地产开发投资增速为何依然加快?对此,邢志宏认为,这是跟去年的一个延续效应分不开的,去年全国商品房销售面积增长了22.5%,使得房地产市场出现了比较强的景气局面,很多房地产企业加大了投资力度,很多在建项目仍在进行,投资项目有周期性,一旦开工了以后需要延续一段时间。

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