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上海掀“类住宅”整顿风暴 四房企被开罚单

华夏时报     2017-05-20   RSS
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自今年1月上海暂停对商 住办公房产网签后,“类住宅”在沪未来的走向经过近半年的时间,终于有了明确的说法。

5月17日,上海住建委、规土局、发改委联合发布最新办法,上海将全面停止“类住宅”的审批,并展开全面的清理整顿。上海市出台对“类住宅”明确政策后,近1700万平米“类住宅”项目将面临被清理的风暴。而开发商将成为这轮清理风暴中的责任主体。

分析人士认为,土地性质为商办,但却做成公寓“类住宅”的开发商,这样的项目将面临不小的压力和挑战。

锦如置业被罚8741万元

5月17日上海市委、市政府召开了对商业办公项目清理整顿的工作推进会,由上海住建委、规土局、发改委等六部门,联合出台了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》。

业界人士认为,虽然涉及范围不小,但上海此番对“类住宅”的整顿可谓相当严厉。

上海住建委披露,纳入本次清理整顿的商业办公项目,近1700万平米。上海清理“类住宅”的办法是,以开发企业作为整改责任主体,进行分类整顿措施。

如何整顿这1700万平米项目?开发商成为被整顿的重点之一。

按上海的办法,尚未入住的约1200万平米项目,建设开发中涉嫌违规的,开发商要自行整改,其所开发项目在所在辖区进行联合验收后,方能办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。

在正式出台清理‘类住宅’之前,上海已经在闵行、嘉定率先试点了清理工作。据上海市政府通报,由绿地、复地、上海锦如置业、明发集团所开发的绿地峰尚汇浦江驿优商务广场、D9空间、明发商业广场等项目,因涉嫌违规,而被相关部门开出了行政处罚罚单。

据上海规土局5月18日官网公布的信息,绿地旗下通盈置业被处以没收2968万元、罚款56万元的行政处罚。复地旗下复地驿优房产被处以没收1177万元违法收入、罚款36万元的处罚。明发及锦如置业,分别被开出没收854万元及8741万元违法收入的巨额罚单。

被上海规土局列为典型清理案件中,上海锦如置业被开出的8741万元罚单,是几家房企中金额最大的。

据沪规土局公布的信息,上海锦如置业在嘉定开发的名为D9空间的项目,出让合同约定土地用途为商办,规划批准为商业办公建筑。该项目2016年9月通过竣工规划验收,项目现已交房。

“建设单位竣工规划验收后,在二次装修中存在违法建设行为,擅自将原规划批准的办公用房改变成居住用房供业主使用。”上海规土局披露,D9空间通过内部插层及分隔的4.5米层高的房型有761套;内部分隔的3.0米层高的房型有702套。

对D9空间立案查处后,嘉定区规土局责令D9空间整改。因未整改到位,嘉定区规土局对上海锦如置业以没收违法收入8741万元、罚款101万元的行政处罚。

1700万平米待整顿

据同策房产监测数据,因政策管控严格,从年初至5月17日连续五个月的时间里,该类项目出现了“零供应”,即政府没有发放一张这类项目的预售许可证。

虽然今年暂停网签的5个月里,没有新的类住宅成交,但在1700万平米待整顿的项目中,仍有约500万平米已经被销售或入住。

这部分类住宅将何去何从,也引来不少关注的目光。

按5月17日公布的办法,对于已实际入住的约500万平米房屋,其相关信息将记入房屋交易登记信息系统。实际用于居住的,由开发商和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。未按照规定整改,存在插层等违规建筑的,将在房屋登记时予以注记,被限制交易。

据了解,一次性付款的业主,业主可通过与开发商签订委托拆改、补偿、合同解除等一系列协议,开发商在进行内部整改的同时,业主配合开发商到房地产交易中心办理合同撤销备案手续,根据补偿协议支付补偿款。

而通过银行贷款购买类住宅项目的,业主与开发商签订前述协议并办理撤销备案手续,由开发商安排提前还款、办理合同撤销后,对业主支付补偿。

分析人士认为,经过此番全面对类住宅的清理,未来这类项目的流动性将大受影响,其投 资属性也将随之降低。

一家房产机构资深分析人士指出,因居住属性降低,购买类住宅的人群将比清理整理前大幅度降低。“市场上有不少资金想买房,但住宅被严格限购;商办性质却有着公寓性质的类住宅,却不受限购影响。经过清理整顿后,由于没有居住属性,这类产品回归原有的商业或办公属性,其投 资增值的预期被降低,市场上愿意接盘的人将大幅度减少。由于没有二手市场接盘者,类住宅的投 资前景和流动性,都将受到影响。”这位分析人士说。

就为何要铁腕清理类住宅,分析师认为政府的目的在于,不希望因商办项目价格上扬速度过快,从而影响产业和经济发展。

“出台‘类住宅’政策意在防止住宅调控后,房企将目标转向类住宅市场,进一步推升商办用地价格快速上涨。”同策房产分析师认为。

在第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可看来,国内住宅价格接连上涨,促使一二三线城市经历了一轮调控潮。受此影响,加之信贷环境收紧,许多城市楼市得到明显降温。

“尽管个人和公司都将受到这些收紧政策的影响,但同时投 资产品的价值,也将出现明显下降。”简可表示。

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