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楼市是不是快破了的泡沫?很可能……

孟祥远     2017-05-20   RSS
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导读

1、叶檀:房地产是个充满了气的高压锅,这个高压锅何时爆炸?

2、北大学者:中国房地产是不是快破了的泡沫?很可能不是!

3、主页君@孟祥远:在连续重拳调控之下,房价真的被摁住了吗?

叶檀:房地产是个充满了气的高压锅,这个高压锅何时爆炸?

文/叶檀

来源/叶檀财经(ID:tancaijing)

我从来不认为,房地产市场真正降温了,虽然国家统计局70个城市大中城市中一些城市房价增速在下降。房价表面被抑制,但购房热情远未熄灭。从最近了解到的一些情况,日光盘不少,秒杀盘也不罕见。

开发商抢地热情不减。《经济参考报》援引易居房地产研究院数据,4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%。综合历史数据,4月当月地价创下了2010年以来的最高水平。统计局的数据显示,开发商拿地热情依然高涨,土地购置面积增速大幅提高,全国房地产开发投资同比增长9.3%,连续第二个月刷新两年来最高值。

媒体报道两个城市,澎湃称在“4•19”济南楼市调控加码后的首轮土拍中,济南“史上最严”土拍成交的三宗地块溢价率均接近200%。天津不遑多让,331新政一月有余,房企对于土地的热情不减,团泊、北闸口土地都刷新了历史价格。从市区到环城再到远郊及滨海,土地市场没受到任何影响。

开发商不傻,不会做高买低卖的赔本生意。目前开发商显然是判断,库存下降,现在是补库存的最好阶段。

另两个数据与此相反:

1、4月份土地市场成交走势有所降温,受监测的50个典型城市土地成交面积为1096万平方米,环比减少25%,同比减少10%。

2、5月15日,统计局公布房地产开发投资和销售数据,今年前4个月,商品房销售面积和销售额同比增速双双回落。媒体统计,4月当月商品房销售面积单月增长7.7%,较3月增速“腰斩”,为2015年12月以来最低。3月,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、6个城市环比下降。70个城市中一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回落。

一面是房子涨不动,另一面秒光盘、抢地,如此矛盾的现象总有一个在忽悠我们。真正出钱的人是清醒的,而不出钱、不交易的人了解不到真实情况,甚至有意隐瞒真实情况。说白了,谁出钱谁知道。

短期房价急涨是货币行为,就像上世纪80年代的日本,和2008年之前的美国一样,房地产市场的疯狂,说明货币的疯狂。

大家用房地产这个居民最大宗市场,来对冲纸币购买力下行的风险。即使实行稳健的货币政策,以最保守的广义货币每年11%的增速,7年不到,广义货币也得翻番。太多的人学会了算数就比较讨厌,多少年纸币购买力下降多少一清二楚,购买资产也就成为必要之选。我一直在想,能不能在十年之内,看到一二线城市街边的牛肉面中位数涨到每碗50元?想的结果是很乐观。

国人曾经以借钱为耻,通胀时代学会了借钱(必然强调,从CPI上基本看不到通胀,但大家还是很恐慌)。根据西南财经大学家庭金融中心的调查数据,2013年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%,城镇居民高达190%,已略高于各主要发达国家可比的微观数据,近两年应该还在大幅上升,中国居民杠杆率并不低。

虽然中国要实行稳健的货币政策,但企业负债率、投资率,牢牢绑住了央妈的手脚,大家对央妈的心理依赖太强,前段时间拆借利率上升,市场就开始大恐慌,逼得央妈大撒狗粮。

5月12日,央行开展了4590亿元MLF操作,中标利率不变。5月16日,央行净投放1700亿元,4个月来最大力度。

目前房地产价格稳定是地方政府的任务,想降就降,要降得漂亮。控制房价涨幅,根据网签价格数量,决定卖什么价位的房子,卖多少,或者直接压住房价,那数据就不会噌噌涨,一切都在掌握。

但市场不会因此改变,看看抢房潮下的库存数据:全国商品房待售面积创下2015年9月末以来新低。4月末,商品房待售面积67469万平方米,比3月末减少1341万平方米。其中,住宅待售面积减少1300万平方米,办公楼待售面积减少32万平方米,商业营业用房待售面积减少5万平方米。

三四线城市大规模去库存,是不是这轮调控想取得的目的?以前三四线城市库存是个大堰塞湖,悬在我们的头顶,现在好了,一调控,库存下降了。上海,5月4号发通知,购房要摇号了。我相信常识,摇号不可能是房价下跌的标志。

房价就像个放在火上烤了几小时的高压锅,让人看着胆战心惊。但泄气是需要条件的,一是实体经济好到可以征收房产税了,二是负债平衡到不需要靠放货币了,现在看来,还没有到这一天。

我们继续盯着高压锅吧。

北大学者:中国房地产是不是快破了的泡沫?很可能不是

文/北大光华管理学院教授、北大经济政策研究所所长陈玉宇在中国房地产市场分析研究座谈会的讲话

来源/凤凰财经(ID:finance_ifeng)

中国房地产是不是一个大的泡沫?这个泡沫会不会破?长久以来都是学术界和普通群众关心和困惑的问题。尤其房价2015—2016年进一步的疯狂上升之后。

北大光华管理学院教授、北大经济政策研究所所长陈玉宇在近日举行的“中国房地产市场分析研究座谈会”上给出自己的答案:“房地产是不是个快破了的泡沫?很可能不是。就算是,不太会爆。

他表示,“房价看起来涨了很多,但还不是一个巨大的泡沫,就算非得说它是巨大的泡沫,这个泡沫也不会崩盘。”

他是基于供给和需求两方面做出这个判断的。在房地产库存方面,他表示,一线城市开发商没存货,北上广深没什么房子可卖,二线城市存货略有上升,没那么严重,四线城市的存货很多。他表示,现在中国的房子更多的盖在了不需要盖的地方,没有盖在特别需要的地方。

他认为,长期的房价取决于长期的生产成本,需求决定短期的房价。大城市房子长期的生产成本主要不来自于建筑成本,而是来自于有限的土地供应。他指出,中国净建筑成本1500—2000元/平,总建筑成本3000—4000元/平,小城市里建筑成本和土地价格一半一半,到了北京土地成本占三分之二,建筑成本占三分之一。

北上广深涨到今天这个样子,二线城市也涨不少,未来20年满足哪些条件这些高房价可以持续?他表示要取决2个要素,取决未来人们对房子的有多强劲,其中最主要的因素就是收入增长有多快。第二个因素是政府能供多少地盖房。他引用Gleaser的研究数据,未来20年保持6-7%的GDP增长速度是可能的,北京把每年盖的房子数差不多降到以前的一半,差不多保证今天买房子的人在未来20年还有3%的去除通胀后的净收益率。因此为了保持房价不会跌必须限制供给,而政府能够限制供给。但是还不能供地太多,供地太多就崩盘了。

他称之为,中国特色的房地产繁荣或者是中国特色的房地产泡沫。他认为这种管制出来的繁荣其中一个主要的负责人就是政府。因为全国土地归政府所有,中国只有政府是土地供应商。而其他国家都是很多私人的土地供应商,能够对价格做出反应使得市场均衡,使得市场功能发挥比较好。

在需求方面,中国的泡沫和美国当年的房地产泡沫不一样。

1、中国至少20%的首付,二三套甚至更高,美国当年5%的首付很普遍,10%的首付算高的。

2、中国的房贷利率不低,并没有像美国给优惠利率,从所得税中扣除等等因素。

3、中国是高储蓄的国家,美国是低储蓄的国家。

4、美国的泡沫是年轻人买房,中国都是家长给孩子买,年轻人买不起就不买。

与此同时,他也承认,房价的确已经很高了,接近快成为一个被崩掉的泡沫了,必须非常小心谨慎对待它。“我们可以让房价不崩,但这是有成本的,成本就是城市化速度变慢,成本会带来生产效率方面的损失。”

为此他提出以下几条改革建议:

国土部门改革僵化的用地指标审批机制,由地方政府更大自主权利决定土地的使用;

改革城市规划的工程师主义做法,充分考虑成本、价格的作用,不能墨守毫无根据的容积率指标,要充分考虑当地的市场情况;

改交易环节的税收为持有环节的税收;

大力建设健康的金融和资本市场,增加人们储蓄的出处,有更多投资机会和方式,减少买房需求;

大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高;适当进行房地产投资需求管控,尤其在一二线城市。

至于该不该买房?陈玉宇表示,如果决定在这个城市长待,不要问此时此刻处在什么周期,也不要问房价是高是低,就买。

在连续重拳调控之下,房价真的被摁住了吗?

文/孟祥远

来源/孟祥远(ID:csfdcyj)

4月70城房价数据显示,全国整体房价数据保持基本稳定,三四线城市表现活跃:没有哪个大城市特别冒尖,可见因城施策的调控手段起到明显效果,所以全国15个热点一二线城市的涨幅也在持续回落。尤其是目前热点城市正在陆续空前的调控(见下表),一批城市储备政策还在路上;然而三四线城市尤其大城市周边的都市圈涨幅出现扩大。比如临近南京的扬州,4月房价环比涨幅1.7%,涨幅领跑,值得关注!

5月18日,济南发布限购细则:本科学历缴纳社保满半年可享本地购房待遇;

5月17日,重庆发布通知,将摇号抽查商品房交易行为,包括捂盘、价格欺诈等;

5月16日,楼市首现跨省调控:京津冀成立“通武廊房地产治理工作组”,三地将从哄抬房价、操纵市场价格,虚假宣传、误导市场预期,垄断房源、扰乱市场秩序等方面,打击投机炒房炒地行为;

5月15日,河北承德发布通知,外地人在河北承德购房限一套,满两年方可转让;

5月15日,开封楼市新政:买新房3年不能卖,房价半年涨幅不能高于5%;

5月13日,南京楼市调控升级:买房3年不能卖,新房要公证摇号;

5月10日,三亚正式出台房地产市场调控措施,禁止期房转让和限制现房转让;

5月9日,江苏省南京市住房保障和房产局发布《关于明确住房限购政策有关事项的通知》;

明确,对于非南京市户籍居民家庭,取得硕士及以上学历不需要提供社保证明。

5月9日,海南海口出台房地产调控实施细则:主城区与生态保护区限购;

5月3日凌晨,河南省郑州市发文全面调控楼市,不仅扩大限购区域,同时采取“3年限售”措施,还首次对企业购房作出限制;

5月2日,江苏镇江发布楼市调控通知:本市户籍人口购房补贴政策取消;

……

2、从城市来看,市场出现明显分化:15个热点城市房价涨幅同比全部回落,环比也有9个下降或持平。但三四线城市涨幅明显扩大,4月份比3月份扩大0.4个百分点。以江苏城市来说,徐州、无锡、扬州等城市环比涨幅均保持上涨,徐州环比上涨1.3%,无锡环比上涨0.1%,扬州环比上涨1.7%,涨幅都较明显。除了热点城市遭受政策挤压而形成的资金外溢的原因外,也正说明了房地产是一个此消彼长的轮动过程。资金有很多,风水轮流转,中短期看大家都有机会。

3、从南京来看,房价连续5个月保持下降:这个涨幅控制得很好,这不仅归功于严厉的政策指导,政府加强对市场的监管也对稳定房价起到了积极作用。目前南京已经全面限购、限贷、限价、限售,在3大楼市杀器(3年限卖、公证摇号、加大住宅土地供应)之下,故南京楼市官方数据看,已经起到了较好的效果。且南京的调控政策也是目前除了北上深之外,二线城市中调控最严的,北上深宁已是不争的事实。

主页君@孟祥远 独家解读:南京未来房价5大走势:

1、今年南京房价大势已定:南京4月新房环比下降0.3%,二手房环比下降0.2%,可以说房价确实受到了不小的抑制,且这种影响已经从新房市场传导到二手房市场。二手房作为房地产的晴雨表,其房价表现更能真实反映当下市场情况,不用质疑,南京市场今年的主基调就是要维持稳定,到年底住宅新房价格也不可能放开。政府想控房价,那一定是能控制住的,市场各方须知胳膊拧不过大腿,所以不能盲目乐观!

2、一批前地王可能要被套:目前南京的供应量仍然有限,目前库存维持21500左右,处于相对低位,仍然有不少房子难买,一房难求的现象让买房人维持“房子不好买”的心理。但随着公证处摇号办法的出台,以及基于房价较好控制的情况,月底南京会有比较大的上市潮。现在市场最关心的就是南京那批高地价会卖到多少?现在南京各大板块严控房价红线,就是不给你涨,哪怕你地价3-4万,但板块房价就只能卖3.5万、4.5万,如果现在上市,基本上可以说是死路一条。怎么办?时间换空间,但不是所有人都能等到那个解套的点。所以,不论买房人还是开发商,调控期内控制风险很重要。

3、今年南京楼市空前严厉的调控政策不会发生明显变化:在接下来相当长一段时间内(据说明年一季度也不会放开),南京新房住宅价格会受到抑制,所以对房价出现明显上涨不能抱过高预期,尤其是“高地价催生高房价”的说法目前已经得到政府有效控制。现在很多人的观点认为:楼面地价4万多,未来房子总要卖到7-8万才行吧。所以,此次南京新政就从土地供应源头来控制市场,放出4个大招(加大住宅有效供应;杜绝囤地囤房现象;抑制非正规资金流入土地市场;竞建保障房)增加土地有效供应,以后地价狂飙已不现实,地王是不允许出现。而中小房企这一次难关不好过的,资金要严查.....这些举措都是针对此前南京土地供应不足的问题,从源头上打击买房人预期。

4、住宅短期投资价值丧失:南京此次限售虽说是3年,但考虑是期房,从买到卖意味着5-6年不得变现销售。在这期间,住宅流动性基本被锁死。房产作为大资金的不动产,多年不能上市交易,加上市场变化多端,三年限售,投资客的资金成本与风险会大大提高,不能不提高警惕。

5、楼市出现新风口,投资思路及时扭转:当下环境下,投资出现三大新出路。第一,可以多关注非住宅产品,如优质的商业办公,回报率不错的公寓等。现在房产投资已在从交易型房产向持有型房产的房东转变,尤其现在住宅是调控的重点对象,住宅增值收益已赶不上商办公寓的租金回报收益。第二,可重点关注不限购的大城市都市圈楼市,目前大城市周边的城市政策还相对宽松,房价适中,没有过度炒作的水分,还有存在一定的上升空间,这些城市陆陆续续都会有机会。第三,资本出海也是也是一个趋势,高端家庭可以多关注海外资产,这也资产配置的一个合理性结构。(更多买房咨询交流欢迎加主页君@孟祥远 私人微信mjjt2019)

本周六活动预告:

昨天城南这家创新型公寓深夜吸引大批客户参观,公寓产品出奇才能制胜。

住宅遭遇最严调控,商办市场迎来风口。目前市场上公寓产品很多,吸引人关注的却并不多,而在同质化严重的公寓市场中玩出新意、出奇制胜才是未来赢得客户的关键。

昨天晚上买家讲坛走进城南小行中南锦苑售楼处,为大家带来楼市新政后首场讲座解读,同时也带大家一起参观品鉴比较有创意的公寓产品。尽管活动是在晚上进行,还是有近50人下班后直接赶过来参加。

中南锦苑公寓在产品设计上,面积53㎡,3.6米层高,6米开间,从中间分割可以做成2套房间,收取双倍租金收益。假设交付后单室套月租金2500元左右,一套中南锦苑公寓可做两套出租,附近软件谷工作人群需求较强,月租金收益在5000元左右,租金年收益60000元。按照100万左右的总价计算,年化收益在6%,可能已是市面上租金回报率最高的公寓产品了!

昨天也有部分朋友因时间原因未能参加活动,对于政策解读还有需求,我们明天下午2点半(周六)在鼓楼滨江龙湖春江紫宸还有一个关于商铺投资逻辑的讲解,现场也会探讨鼓楼滨江商务区的板块定位价值,同时龙湖的地铁口小商铺也可以看看,据说龙湖天街将会进驻。感兴趣的朋友可以添加主页君私人微信mjjt2019 或电话联系助理董先生(15195753808)咨询报名,也可以点击下方阅读原文进行报名。

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