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【重磅】“U叔”关于517上海类住宅政策的个人解读-请各位已购者不用太担心!

上海房地产专家     2017-05-20   RSS
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5月17日,上海市委、市政府召开本市商业办公项目清理整顿工作推进会,市长应勇做出重要指示:依法严肃整治,坚决遏制“类住宅”乱象。

一瞬间整个上海炸开了锅,U叔也接到了很多咨询和提问,“酒店式公寓是不是不能交易了?”“酒店式公寓是不是要跌了?”“酒店式公寓是不是不能住了?”“我去年买的酒店式公寓怎么办?”......等等。

对于这个政策,大多数人是一头雾水,有点丈二的和尚摸不着头脑!那么勤劳的U叔就为大家详细的解读一下,或许以下解读全部都是错的,因为U叔也只是U叔而已,仅供参考!

上海市市长应勇在会议上提出:“类住宅”整治处罚对象应该是违法违规企业!不应是购房者。这点非常明确!这二年房企赚的反正也够多了,是时候吐出来点了,罚的是他们,不是你们,所以请广大购房者不要太过担心。

这个可能是大家最关注的问题了,清理是要有的,但是会根据实际情况进行分类施策,具体如何分,后面会详细进行说明!

在这次商办整治政策讨论会上,上海市市长应勇同时又提及了《严厉打击炒房卖号,变相涨价等违规行为》,和前段时间发布的“新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售”相呼应,体现了上海市政府整顿房地产行业灰色地带的决心。

对于上海“类住宅”违规开发、销售、宣传的企业处以最高罚款近9000万!

* 上海通盈置业有限公司开发建设的“绿地峰尚汇”项目

* 上海复地驿优房地产开发有限公司开发建设的“浦江驿优商务广场”项目

* 上海锦如置业有限公司开发建设的“D9空间”项目

* 明发集团上海实业有限公司开发建设的“明发商业广场”项目

因违反《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规,相关部门已依法对项目开发企业的违法行为进行了行政处罚。那么多家房企一共才9000万,毛毛雨啦!

一方面要求开发商整改,另一方面支持购房者依法维护合法权益。也就是说开发商整改大概率会侵害到部分购房者权益,对此政府提前进行表态,支持购房者理性维权获得赔偿。总之该赔就得赔,这二年房企赚的反正也够多了,是时候吐出来点了。

5月17日当天下午,上海市住建委又发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,对近期广受关注的类住宅清理整顿工作进行了明确,U叔在这里就大家最关心的“分类施策”进行简要的说明:

一、本市停止审批公寓式办公项目。加强商业办公用地的控详规划管理,加强业态引导和管控;在商业办公用途土地出让合同中,明确不得建设公寓式办公项目。

U叔解读:

1)上海的商业办公用途土地之前在出让给开发商的时候没有明确规定不能建设公寓式办公项目,现在起出让时会有明确规定。

2)已经出让给开发商的商业办公用途土地,现在开始公寓式办公项目审批都不会被通过。

二、加强商业办公项目建设、销售监管。按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目,要重新审图,发现违反规范和标准的,应依法予以撤销调整,符合规范和标准后,再核发规划、施工许可证。对在建未售的项目,从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查,发现建设行为违反相关规定的,应责令整改,经相关部门联合验收通过后方可销售;在项目交付使用前,相关部门要再次进行联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

对符合规划条件、区域功能定位、产城融合等要求的,在满足环保、安全等前提下,可参照本市城市更新等相关规定, 按照规划程序给予调整。

U叔解读:

1)未建的商业办公项目已通过的审批均无效,重新进行审批时公寓式办公项目都不会被通过。

2)在建未售的商业办公项目可以继续建下去,无需重新审批,但是建设时从房型设计以及水、电、燃气配套等方面开发商要配合有关部门进行全面检查和整改,不得建成公寓式办公项目,否则即使建成也不得销售,即使售出也不得办理房屋交易登记手续。

三、对在售商业办公项目区分不同情况,分类清理整顿:对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的,可继续按商业办公房屋对外销售,同时鼓励房地产开发企业自持出租。

对已交付入住的项目,从严管控,相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任;各区要加强安全管理,督促开发企业开展消防安全等检查,消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房执行。未按照规定整改存在插层等违法建筑的,在房屋登记时予以注记,限制交易。

U叔解读:(这块应该是大家最关注的部分)

1、已售出但未交付的项目,需要按照商业办公项目要求进行整改,未整改的公寓式办公项目不得交付,也不予办理房屋交易登记手续。在这个过程中如果侵害了购房者的利益,那是因为房企误导销售造成的,该(zhe)赔(guo)就(bi)得(xu)赔(bei)这二年房企赚的反正也够多了,是时候吐出来点了。结果可能是退房补偿利息,也可能是整改后交房并补偿一定经济损失,总之大家静观其变,等房企高层这二天头脑风暴后应该会第一时间通知大家的。

2、整改后符合商业办公项目要求的剩余未售出房源,鼓励房企自持出租,也就是不想找事的话就不要再出售了。

3、已交付入住的项目,全部记入房屋交易登记信息系统,房企和业主自己看着办,不改的话出了安全隐患自己负责。

4、无论是之前已经交付的公寓式办公项目,还是即将整改后交付的商业式办公项目,如果购房者想通过二次交易出手转卖,必须将项目恢复成商业式办公项目,否则会被限制交易。这里有些东西大家自己联想下,U叔不方便说的太明,没办法请大家谅解。

上海楼市有哪些影响?

易居研究院智库中心研究总监严跃进

第一是类似物业的投资属性降低为零;第二是部分中介业务量会急剧下滑,部分房企也会面临业绩下滑的风险;第三是后续商业办公项目的设计等可能会比较严苛,基本上应该是比较谨慎设计、谨慎审批的模式。

上海中原地产市场分析师卢文曦

一是现实影响,当下卖不出,二是以后商业地产也不好造了,打乱了计划。从今年开始商住市场陷入冰冻,供应直接挂0。今后商住产品将淡出市场。

上海同策咨询研究部总监张宏伟

今后不再会有商业办公用地打擦边球做“类住宅”的做法。已经入住的“类住宅”项目原则上维持现状,并没有受到太大的影响。

上海房地产专家自媒体人U叔

众所周知商业类不动产二次交易产生的增值税很高不利于流通和变现,但其租售比是住宅类不动产的2-3倍,所以其本身就属于“一次投入终生回报”的投资理念,和“买进卖出赚差价”的住宅类不动产不太一样。对于限制交易这件事来说只是增加了交易成本而已,对于本身就不需要交易的“类住宅”没有太多的实际影响,并不改变类住宅产品实际的使用属性和租赁需求。这次新政让上海不会再有新的“类住宅”产生,对于市面上仅存的二手类住宅来说,可以说是物以稀为贵的利好消息。

以房控人合理吗?

易居(中国)企业集团CEO丁祖昱

由于限购存在,无论购房的人还是开放商,以前一直默认,公寓式办公楼是住宅市场“重要的组成部分”,市中心外的商业用地开发后去化困难,开发商便尝试将商业类物业包装成为住宅产品,以“不限购”为卖点促进销售。深层次讲,以房控人并不科学,当然,更深层次的是城市人口的容量问题。但是,上海市的十三五规划,“人口规模底线”这一字眼被反复强调,政府预计到2040年上海常住人口保持在2500万以内。要知道当下这个数字已经是2400万了。那怎么办呢?难道办法总比困难多吗?

网友评论

@明天66758:检查一定要常态化,一段时期整顿比比整效果更差。

@梨涡浅笑qq:已经入住的以后是不是给改成住宅类?

@山间明月叶知秋:这是一个积极的信号,之前各城市房地产住宅项目,其规划条件中商业比例都比较高,大商业部分周转缓慢占压资金,商住、酒店公寓正可缓解总体商业比高的问题。在上海等一线城市,又可成为投资目标,大家一哄而上,结果造成供应量过大。

@陈立民:2016大力鼓励商改住,2017全面叫停类住宅,2018呢?

@自由放羊人2011:为啥要这样呀?这种房子其实可以降低住房成本的

老李晋L:真不知道整改最后能咋,以后也不让卖了?

@慢慢来:已经买了商住房的老百姓是无辜的!他们买不起住宅或是不能买住宅,一刀切是无知的,不得民心。该处罚的是开发商的欺骗行为!

@sleephouse:已经入住的二手商住,平层,没有插层,但是有厨房和卫生间。交房的时候开发商统一装修的,这样的需要被整改吗?

回顾:上海“类住宅”如何走上末路?

2016年12月:上海开始暂停对公寓式办公楼项目的规土管理各事项的审批。

2017年1月:网上房地产显示,上海各区的多达148个商业办公项目被强制暂停网签

2017年1月-4月:上海市在闵行区和嘉定区展开试点整顿现有商住项目,要求试点项目“拆墙、拆煤气,拆上下水”以恢复其商办功能。

4月21日:上海政府门户网站发布红头文件,明确规定办公用地不得建设公寓式办公,商业用地出让合同中未经约定,不得建设公寓式酒店。

据说最初的起因,是有一些“类住宅”的购房者,不断跟政府部门反映,声称万恶的地产商忽悠他们,说买房之前地产商没告知他们所谓的“类住宅”是商业用地性质,他们是事后才知道这种房子不能落户口,而且水电费高于普通住宅

大家懂的,这是睁眼说瞎话。目前中国任何一份合法的一手房销售合同上,都会明确标注该楼盘的土地使用年限以及性质。

也就是说,其实大家都是清楚的,这种房子签不了户口。毕竟它的单价比同地段同房龄的正常住宅要低,而且还不限购。

但是就是有那么一批购房者,觉得不断和政府部门反映,甚至用更激烈的形势反映,比如shangfang,政府就会搭理他们,满足他们。谁让地产商都是“万恶”的呢?痛斥地产商的罪状,容易博得同情。

我们的政府对于“民意”,真的是很重视的,很重视很重视——这真的是真的。于是上海相关部门就写报告,反映这些购房者被地产商“欺负”的过程和诉求。

恰好,在严厉的这次调控档口上,报告被送到了领导手上。于是,很快有了批示。

大领导的批示,都讲原则,讲大方向,并且言简意骇。

然后执行部门出台对策,这下那些不断跟政府反映的购房者该高兴了吧?对啊,都是地产商的错,怎么可以把商办项目做成住宅忽悠他们呢?

然后,大家看到了,今年的1月7日,上海全面暂停“类住宅”的网签,并且要求恢复商办功能。

既然话已经说出去了,只能继续做下去。然后,大家又看到了,5月17日,以政府文件的形式,全面“清理整顿”上海境内“类住宅”项目,该拆的拆,已卖的也恢复原状,至于户口水电费,当然继续执行之前的政策,并且更加严厉。

另外,北京也在整治“类住宅”,具体措施和上海不太一样。都一样的是,以后不准把商办用地盖成“类住宅”了。

不一样的是,北京直接对“类住宅”限购:在建的只能卖给企业,已销售的到时候要卖二手房,可以卖给企业也可以卖给个人,但个人必须符合限购政策所规定的购房资格。

上海没有对“类住宅”限购,但是规定的比北京还要严厉:已售未交付的,必须恢复商办功能,室内那些住宅才能有的东西,该拆都得拆。

这样一来,以后各个城市如果要打击“类住宅”就有了二个选择:北京模式和上海模式。

如果一定并且不得不严厉打击,那么可能更多城市会选择北京模式。

目前为止,没有哪个城市在这个问题上严厉到北京或上海的程度。倒有个别城市,比如成都和南京,只是宣布禁止新建。

但是这种禁令,不过是又一次给了地产商进行营销的机会--他们会说,政府都出新规啦,以后不准建“类住宅”啦,现在在卖的都绝版啦,再不买就买不到啦。。。

南京在今年3月份出了禁令,结果当月好几个楼盘莫名其妙卖掉了大几百套“类住宅”。

上海“类住宅”伴随楼市兴衰

如今彻底说再见了

对此,你有什么话想说?

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