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小心成为三四线去库存的接盘侠

魔都财观     2017-05-19   RSS
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国家统计局发布了4月份的70城市住宅销售价格变动情况表。

从数字上来看,各城市的房价涨幅如粉丝粉妹反馈的购房体验一样,冰火两重天。之前涨幅较大的热点城市在一轮又一轮的调控政策下,终于偃旗息鼓。而那些历来冷门的偏远城市,在去库存政策的暖风吹拂下,涨势喜人。

这进一步验证了我之前的判断:随着一二线城市房价的逐步构筑短期顶部,2014年底以来的中国楼市这一轮大牛市正式宣布告一段落了。接下来的行情是三四线开启补涨行情,完成近五年甚至十年一遇的大涨,直到年底去库存完毕。

来看看数据吧。先看15个一线和热点二线城市新建住宅价格变动表。其实这就是张黑名单。进到这个名单里的城市,都是受到中央的格外“照顾”。中央领导的意思很明确,价格环比不能再增长,地方长官们鸭梨山大。

4月份,基本上15城都安全了,环比涨幅很小或下跌。北京、上海环比下跌,京沪同学可以放心,暂时不会再出大招。比较倒霉的是广州,环比大涨1.4%,这与粉丝反馈的情况相符,据说部分板块涨幅惊人。其实广州也很郁闷,它的行情比北上深启动晚,涨幅少,别人爽完轮到它爽的时候,哗哗哗的大招都来了。唉,宝宝心里苦,宝宝不说啊。

这15城基本上代表了中国楼市的最强阵容了,未来的核心城市和新一线城市大概率也会在此表中诞生。这15城的走势,我的预测是蛰伏一至两年,等待下一轮上攻。具体的时机,主要观察楼市政策和货币政策的变化,以后再看。还有一点,这一轮最先调整的是深圳,下一轮房价最先抬头的也会是深圳,盯紧深圳即可。对于住在这15城里的粉丝们其实应该要高兴,国家在帮你们打压楼市,给你多攒钱准备建仓或者上车的时间窗口。努力些,利用楼市回调期,准备好房票、资金。

接下来是我比较担心的了。千年不涨的三四线城市开始大涨。东北的沈阳、长春、牡丹江,河北的唐山、秦皇岛,中西部的太原,西南的北海,这些楼市黑洞启动上涨,看来一波又一波的大妈正在前去抄底。

我是非常不看好这些城市未来的发展的,这些城市都缺乏高新技术行业,人口在不断流失,唯一的卖点就是极低的房价。极低的房价容易引来暴涨,但是这是建立在长期买入需求的基础上的。一般的房产投资,是投资需求先行,将一个地区的房价带热,然后卖出给后知后觉的刚需。注意真正的刚需才是投资客的交易对手,可是这几个城市的问题就在于,投资需求进入后,然后就没有然后了。你进去炒作到高位,会发现没有接盘侠,你就是接盘侠。

对于这些三四线城市的粉丝,我的建议是刚需可以买,而且是要尽早买,抢在投资客把房价带热之前,因为你迟早要买的,早点买省心省力。而对于投资客来说,不要碰,留着资金未来两年后,你可以在15城中找到一大把好机会。买房是长线投资,要考虑限购限贷和资金的机会成本。

投资不要因为门槛低而买,不要因为价格低而买,而是因为有价值而买。低价是三四线的唯一优势,三四线低价不等于没泡沫。不少前期涨幅已经达到50%的三四线城市就别追了。如果要追,切记快进快出,在去库存政策结束前完成卖出,这个对技术要求很高,我自认不行。

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