居间协议约定定金与违约金,可选择适用

2017-02-04   来源:上海律师姚剑     RSS
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居间协议约定定金与违约金,可选择适用

【律师提示】

房地产买卖居间协议约定了定金和违约金的,可选择适用违约金。具体要结合定金数额以及房屋价格涨幅来确定。

【案情简介】

201595,赵某(乙方)与李某、毕某(甲方)及德佑房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》,主要约定,经丙方居间,乙方向甲方购买系争房屋,总房价款267万元;签订本协议后2日内,乙方补足定金5万元;本协议签订后50日内签订示范文本《上海市房地产买卖合同》,否则适用定金罚则;乙方于签订买卖合同示范文本后1日内支付首期房价款81万元(含定金);乙方通过贷款方式支付第二期房价款185万元;尾款1万元于交房时支付;双方约定20151225前进行产权过户等。

合同第七条约定,如任何一方未按本协议约定履行,经另一方书面催告后仍不履行的,另一方有权单方解除本协议,违约方应按照本协议约定总房价的20%向守约方支付违约金。

当日,赵某向李某、毕某支付定金2万元。次日,赵某向李某、毕某支付定金3万元。2015914,赵某向李某、毕某转账15万元。

一审过程中,赵某向一审法院提供20151026119两份催告函及相关的挂号和快递凭证,证明赵某向李某、毕某催告签订示范文本合同的事实。李某、毕某表示未收到上述函件。德佑房地产经纪有限公司表示收到上述函件。

一审审理中,一审法院根据赵某的申请,委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行评估。估价结果为,系争房屋于20151124(起诉之日)的价格为2,792,100元,于201641(一审开庭之日)的价格为4,071,300元。赵某认可上述估价结果。李某、毕某认可20151124的价格,对201641的价格不予认可。李某、毕某还表示,即使李某、毕某违约,也应适用定金罚则,而非适用违约金,且协议约定的违约金标准过高,要求法院予以调整。

【一审法院观点】

根据德佑房地产经纪有限公司的陈述,因李某、毕某要求提前过户时间,造成签约不成。德佑房地产经纪有限公司是系争交易的居间方,了解交易过程,故一审法院对此予以采信,并认定李某、毕某构成违约。

协议同时约定定金罚则和违约金,赵某选择主张违约金,符合法律规定,一审法院予以准许。协议约定的违约金标准明显过高,一审法院根据案件实际情况,以赵某实际损失为基础,兼顾公平原则,酌情确定李某、毕某向赵某支付违约金14万元。

【一审判决】

1、李某、毕某于判决生效之日起十日内,向赵某返还定金5万元、购房15万元;

2、李某、毕某于判决生效之日起十日内,向赵某支付违约金14万元;

【中院观点】

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释()》第二十九条之规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

本案中,关于赵某因对方违约受到的实际损失的价值,双方当事人均未提供证据予以证实。一审法院根据赵某的申请,对系争房屋于本案起诉之日的市场价值进行了委托评估,得出系争房屋于该日的市场价值约为2,792,100元的结论,双方当事人对上述估价结果均无异议,故上述估价结论可作为认定赵某所受损失的参考。根据上述估价结论,至本案起诉前,赵某因李某、毕某违约所受损失约为12万元左右。一审法院以此为基础,综合本案相关实际情况,酌情判定李某、毕某支付赵某违约金14万元,判决并无不当。

关于当事人请求人民法院调整违约金是否必须以反诉的方式提出,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释()》第二十七条已有明确规定,即调整违约金的请求既可以反诉方式提出,也可以抗辩方式提出。李某、毕某在一审中以诉讼抗辩的方式提出调整违约金的请求,不违反相关规定,故一审法院对违约金进行调整亦不存在程序不当的问题。

【二审判决】

驳回上诉,维持原判。

姚剑律师 2017.2.4


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