上海商业地产危机!亚洲最大购物中心空置率22%

2016-07-22   来源:邦地产     RSS

最近上海广播电台调频899驾车广播报道了“上海月星环球港底楼商铺出现大规模退租”的消息,报道称原因是商家长期经营困难。

为了一探究竟,邦爷实地走访了上海月星环球港,发现该项目其一层共153间商铺,除去即将开业的商铺之外,共有34间尚未开张,空置率约22.22%。

资料显示,上海月星环球港项目总建筑面积近50万平方米,规划有“商、旅、文”三大中心功能,包含时尚品牌、餐饮、文化休闲、娱乐健身等业态,引入了4D影院、剧场、儿童游乐场等,曾被贴上“亚洲最大城市综合体”的标签。

最大综合体陷经营困局?

对此,月星集团媒体负责人表示,这不是经营困难而是正常现象,由于前一批商家租金到期,因此纷纷撤离,未来会有新的商家进驻,此外,还有一批空铺是用来做展示的,并不对外出租。

不过也有人表示不解,“能租几十块的商铺不放来出租,却用来展示,着实有点难理解。”

另外,据月星环球港负责人称,上海环球港目前出租率超过90%。2013年开业至今,第一批租户陆续到期,环球港计划借此机会进行一些业态升级,如1楼引入苹果旗舰店、欧舒丹、潘多拉、guess等时尚潮流品牌,其他部分商铺也在加紧装修中,近期将全新开业。

但优淘城总裁薛建雄认为,商家无法支撑高租金而被迫离开的可能性非常高。环球港很可能被迫调整租金,重新招商。

未开业的门店

据了解,早在2013年7月环球港开业时,就有顾客反馈称项目体量大且狭长、环形动线设计不合理,所以体验感不强、容易迷路,这也对经营造成了一定影响。如今,3年过去了,这家大型综合体似乎还未逃出运营困难。

业内人士分析指出,环球港对自己的揽客能力过于高估,以至于将32万方的商铺全部填满,并试图通过大量的广告品牌推广让所有商家赚钱。但这只是一种虚假繁荣,经营了一段时间之后,项目最终表现为客流量不足,这也让不少商家出现了亏损。

薛建雄告诉邦爷,刚开业的商场由于新鲜期的缘故,前三个月到半年时间内,客流量要比正常流量高很多,之后就会下降,而进入平稳期的客流量下降多少,则取决于商场的经营能力。

租金刚抵财务成本

邦爷注意到,月星集团曾于去年8月发行了公司债,标的物就是环球港,发行价格15亿,用于偿还贷款。还哪里的贷款?显然是建造环球港的资金。

从债券情况中可以看到,此次发行的公司债票面利率在5.5%~6.8%之间,取中位数6%,算上抽成和管理费,实际成本会高1到2个百分点,在8%左右。

当然,这15亿也只是杯水车薪,月星此外还须向银行贷款或者通过其他高利率的信托产品来还贷,综合下来,资金成本肯定在10%以上。

薛建雄也估算认为,月星每年需要偿还每年3.4亿的利息,这里假设月星造房子的钱全部是借来的,资金成本在10%左右。

根据其在产品说明书上的描述,环球港的第一年租金收入为4亿元,扣除运营成本、税费(按15%计算),实际净收入在3.4亿元左右,而商场的建造价格在34亿左右,因此实际租金回报率为10%。

据月星集团品牌负责人介绍,环球港的租金在2015年已经接近5亿。

不过薛建雄认为,这明显是通过增加租赁面积而获得的增长,此前环球港写字楼投放市场,因此实际租金并没有增长那么快。

“这点钱能还上利息就不错了,更别说到期还本付息,也难怪月星又要借钱了。”

而数据显示,目前环球港的债务在50亿左右。偿还方式要不是每年付息、到期还本,要不就是到期一次性还本付息。

另外,数据显示2014年环球港年租金为4亿元,邦爷在这里算了一笔账,按照32万方的面积,95%的出租率来算的话,环球港的平均租金为3.3元/平米/天(4/32/360*95%)。

如果照环球港的说法每年租金上涨1亿,那么平均租金为4.12元/平米/天。如果上涨到7亿,那么平均租金为5.78元/平米/天。

以coach店为例,其每天租金为15元/平米/天,此外还要加上8%扣率,相当于30元/平米/天的价格。这对环球港这样的地段来说,价格已然不低,不然也不会出现上文所说的大面积空置问题。

薛建雄表示,大规模的商业综合体,起码得有五年的培育期,五年后才能正常运转,经营正常的话,十年后才能正常盈利,但显然环球港培育期不足,这或是造成困境的另一项重要原因。

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