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上海房产律师张莉||买了房却还不起贷款了怎么办?该怎样应对?

上海房地产法律顾问团队     2016-11-08   RSS
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买房本来是一件令人高兴的事,但是,有的人在还款过程中却因支付能力不够,无法正常偿还月供,这个时候该怎么办呢?银行和开发商也非常头痛,怎样解决才好呢?



相关法律解答


首先,我们来分析一下开发商、购房者和银行三者之间的法律关系。


概括来说,开发商与购房者之间属房屋买卖合同关系,购房者和提供贷款的银行之间形成借贷合同关系。


与此同时,银行为了保障贷款安全,要求购房者(借款人)以房产作抵押,从而形成了从属于借贷合同的抵押合同关系。


根据《担保法》的规定,借款人可采取保证(借款人个人或第三人的信用担保)、抵押(不动产等)、质押(动产、法律允许的有价证券或某种财产权)等不同的担保方式。


明确还款责任


产权过户前,开发商是还款责任人。购房者交付了首付款,办妥抵押贷款,开发商与购房者之间房屋买卖关系确立。


在开发商没有为业主办理产权证之前,贷款人停止还贷,银行无权找贷款人催款,只能找开发商问罪。


产权过户后,购房者是还款责任人。购房者和银行之间原本是借贷关系。同时,银行为了保障贷款安全,要求贷款人以房产作抵押,从而又增加了一层抵押关系。


办理了产权证之后,借贷合同及抵押合同就进入执行过程中,贷款人如果出现不能按时支付月供款的情况,银行有权对贷款人进行处理。


还不起款怎么办?


根据法律规定,贷款人连续6个月以上未还款,银行就有权将此事付诸法律判决。


通过司法程序处理抵押房产时,房产的共有人、承租人在同等条件下享有优先购买权。


所得金额要先支付处理过程发生的费用,再扣除应缴税款,之后偿还银行的债权本息、违约金、赔偿损失。


如有剩余,交还贷款人,不足以支付违约金、赔偿金的部分,银行有权向贷款人继续追讨。


该怎样应对呢?


1、协商暂停还款


王某为个体户,由于经营不善的原因,无法履行房屋还贷义务。银行工作人员找上门来,了解了事实情况后,建议他“暂停还款”。


暂停的,是本金的偿付,利息还是照付不误。李某接受了这一协议,但他很快就发现,选择“暂停还款,自己的压力还是很大。


小店经营看来已无回春之望,每月在还贷款上面,也很难支撑。最后,他只能把房子卖掉,换取自己无债之身。


而且恢复正常还款后,暂停还款几个月,就要往后顺延几个月。如此算来,并不合算。


该案例一当中的王某,若是选择“延长贷款年限,也不至于最终落个不得已卖房的结果。


2、协商延长贷款年限


某小型贸易公司业主张先生,购买某市一套商品房,在银行贷款50万,期限为5年,每月还贷9631.56元。


后因公司经营上遇到困难,张先生暂时无力偿还这笔费用,故向银行申请暂停还贷。

银行工作人员建议他,将按揭的年限延长至30年,如此,每月还贷金额不超过3036元,这样的费用支出,张先生觉得还可勉强接受,将来公司经营状况好转,大不了再提前把贷款还清就是了。


于是重新签订了贷款协议,避免了房产强行抵押的后果,且自己在银行的诚信度也没有受到损害。

转自房地产

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上海张莉律师

北京市中银(上海)律师事务所合伙人,上海市律师协会房地产专业委员会委员。自2002年1月执业至今专注于房地产诉讼业务领域,曾受邀作为东方都市广播电台"东方大律师”节目嘉宾,参加上海数字电视"法治天地”频道"热点”及"法宝365”栏目录制,与观众互动,解答房地产专业问题。

执业领域:房地产诉讼(涵盖二手房买卖、动拆迁房产分割、遗产继承离婚房产分割等);


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