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细说上海二手房过户流程

楼市中的沧海一粟     2016-12-10   RSS
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一直以来,不少的客户和朋友常常问我关于二手房过户流程的问题,今天我就借今日头条的平台讲讲我所熟知的上海二手房过户流程以及需要注意的事项。

首先谈一下办完全部手续需要多少时间的问题,一般网签完成后就正式开始进入过户流程了,正常情况下税收审核,查询限购并完成交税的这个过程需要十五个工作日,周六周日计算在内,但国定假日不算。如果购房者不贷款且房款已经付清的话,就可以过户更名了。如果购房者需要贷款,贷款审批通常需要三到四周左右时间。需要指出的是贷款和审税查限购是可以同时进行的,所以时间上是平行计算而不是相加计算的。在贷款获批同时税收缴完并且限购查询也完成后,就能过户更名了。过户手续完成即房地产交易中心出具收件收据后的20天后(不含国定假日),新的不动产证就办来了。如果购房者有贷款,购房者需将抵押证交给贷款银行,贷款才会放到房东账户中,若是只申请公积金贷款的话,则需在过户手续完成后将收件收据交给公积金中心,由公积金中心代领不动产证及抵押证并放款,之后公积金中心会将不动产证快递给新的产权人。纯商业贷款的,银行通常会在收到抵押证后的一周左右放款,若是碰到国定假日或是年底则会延长;纯公积金贷款的放款时间比较长,公积金中心规定从正式受理到放款不少于45天;组合贷款的,银行一般要等公积金贷款的部分一并到账后才连同商贷部分一起发放。前几个月上海的银行可以做公积金贴息放贷,就是公积金中心贴利息给银行,由银行先将属于公积金部分的贷款和商贷一并放款,不过最近刚出台了从紧的信贷政策,贴息放贷的业务是否还继续就不得而知了。需要进一步指出的是现在有不少购房者需要先售出自己原来的房子并等不动产证更名完成后才能进行自己购买的房子的交易流程,所以相应时间会延长许多,不少房东是不愿接受这样的情况,所以也给购房造成了一定困难。

接下来谈谈税收审核、限购查询和过户更名时需要注意的细节问题。(1)审查税收需要购买方和出售方所有人都到场,不能到的需要有公证委托,如果购买者是已婚状态且合同只写自己一人名字的,审税和查限购以及过户时需要提供配偶的证件和户口本及未成年子女的出生证和户口本。(2)非普通住宅在审税时会被要求提供原始购房发票和契税单。原来买入是一手房的还需提供购房预售合同及房屋交接书,如果没有了可以向交易中心申请调取原档,不过对于较早购入的一手房来说,交易中心可能只有合同和契税单而没有发票,之前有的区的税务不能用契税单来代替发票认定原值,现在可以了,就是申请后需等上几天才能办。(3)外地户籍符合减免房产税标准的购房者需要带齐证明才能办理减免,符合减免的购房者主要是要带好居住证和派出所开具的连续满三年的居住证明。(4)查限购只需要购房者到场就行,重点要指出的有两点,①上海户籍涉及限购令前同父母有共同产权的房子的购房者,必须出具证据证明查询结果中的共有房产的产权人是父母和子女的关系,过户时会做审查,同时缴纳房产税时也会作为是否减免的依据。如果户口本上能体现出关系的,那只要提供户口本原件就行,不能对话就要开具户籍证明了。②外地户籍的购房者请仔细看一下自己的户口本,如果户口本上登记有兄弟姐妹的未成年孩子的,则需要提供孩子的出生证来证明这孩子不是你的,不能的话就需要当地相关部门开证明,这一点不少没有经验的经纪人都会忽略提醒的,有的区查得松可以过关,有的区查得紧就不行。(5)办理过户手续时如果产权人中有未成年人的,则未成年人的父母均要到场签字不论其是否是产权人(父母离异的则只需要监护人签字即可)。(6)2009年后的不动产证均是有初始密码的(有的区更早些),过户审查时需要输入密码的,所以如果找不到密码了,请在过户前申请注销,以免耽误时间,注销需要十五个工作日。(7)如果约定过户日前迁户口的,一定不要忘了带好不动产证亲自到派出所查验后再办过户手续。(8)有些外籍或外地的产权人在原来购房时用的证件号和出售时的证件号不一致,则需要相关部门出具证明,否则就不能完成过户了。

总之,由于上海存在限购的问题,整个过户流程会比较繁琐且有不少严格的要求,今天讲的都是常规需要注意的问题,大家了解一下,希望对大家有帮助,如果有具体问题不清楚的可以在我的微信公众号(公众号:上海资深房地产经纪人)上随时提问,我一定就我所知道的情况,做到知无不言,言无不尽。

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