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【深度】上海房价暴跌始末

2016-12-07   来源:地产金融菁英汇     RSS
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内容摘要

你以为学好数理化就走遍天下都不怕吗?其实这个世界的真相是——历史从不重复,但总是周而复始。本文要推翻的是:你以为这是上海历史上房价最高的时代,其实不是;你以为上海房价从来都不会跌,其实更不是!但是谁会令房价大跌,请看文中分解。

来源:地产金融菁英汇

作者:米糕新闻日记


本文转自米糕新闻日记,小英君略作删改编辑。


我们先看看两则旧闻,它们都发生在1934年:

《申报》1934年曾刊发《减低房租运动今日起总动员》:“住在上海的一般市民除少数地产阶级和资本家外,无一不在含辛茹苦中求生存,而平均日常生活费用,房租一项往往占百分之三十或五十……于是一般市民和商店,都不能继续担负此过高之房租,便发生了减低房租的要求。”还在上海租房的人们看到这样的呼吁是不是很穿越!

1934年,时人写了一篇《上海地产之观察》:“从别处刮了地皮而来的军阀官僚,第一步就是买一些上海租界内的地产,自觉可以高枕无忧。内地的土豪劣绅,觉得本地的财产,似乎有些儿‘不稳妥’,也无疑的要想到投资于上海租界内的地产。再有一般专门投资兼投机的外国资本家,眼见世界各国都闹不景气,而上海租界内的地产,因为‘大家都望着租界上跑’,反而‘几乎没有跌价的可能’,于是也放弃了固有的经营地盘,到上海来大量的购买地产。”这段话换换主语摆到今天来形容各路资本追逐一线城市的房价简直是量身定制!

1934年到底发生了什么?

PART1:战争也打不下的房价

1930年前后,由于美国经济大萧条,从美国出逃的资本将远东第一大都市建成冒险家的乐园,上海不但没有因为全球的萧条而衰落,反而成为当时的远东第一城。

鲁迅先生当时的稿费算是中国顶级水平,每月多则六百块大洋,少则三四百,与鲁迅同时期的上海市民,月薪不过30大洋左右。10倍于普通市民的收入的鲁迅先生也买不起上海的房,从这个角度来看,郭敬明比鲁迅牛逼多了!


女明星周璇走红前仅挣50大洋,走红后月工资为200大洋,在上海也是无房户,如果活到现在看到三线小明星都人手一套上海豪宅估计要哭晕在厕所。现在静安楼价动辄天价,而当时静安区房价已经让鲁迅望尘莫及,老先生天天拿着笔骂这个骂那个,作为一名知名海龟,连个房都买不起,能不骂娘吗?

从1927年到1935年间,在宋子文和孔祥熙两位留美高材生的主导下,国民政府玩起了金融改革,成效显著,中央银行资产增加25倍,存款增加48倍,纸币发行额增加28倍,纯利增加70倍,到1934年底,中国银行与交通银行分别拥有资产97570万元和42500万元,占全国银行资本的三分之二,两行拥有现银数量超过2亿元,在1934年之前,国民政府如日中天,不可谓不强势不富裕。

从1929到1931年,随着美国经济大萧条,经济危机在资本主义国家蔓延,大部分国家开始放弃白银本位,银价低迷,导致在中国作为法定货币的白银,与在发达国家作为商品的白银之间,形成明显的投机差价。也就是说白银在中国市场上的实际购买力高于海外市场,结果是大量白银受到利好吸引流入中国。

以上海为例,1929年上海中外银行库存白银约为26800万元,1933年约为50800万元,增加近九成,1933年度,中国海关关税总收入约33952万元,足见增加的白银已相当于一年关税总收入,如此多热钱涌进,制造了民国黄金十年的虚假繁荣,老蒋想的是国富民强,国际资本想的是囤肉杀羊,大量游资也导致资产被爆炒成为必然。

当年白银投机的首要目标正是中国唯一的国际大都市上海,特别是长期处于涨势的上海地产业。

30年代,上海公共租界的地价一路攀升,1900年其均价为每亩5400元,1933年均价则高达47000余元,短短30余年间,上涨了8倍有余。但这速度比2008年以来一线城市地产增值还远远不足,足见这一轮货币游资围猎绞杀的力度较之80年前那场争斗更加猛烈!

最近,证监会刘大人破口大骂,朗朗乾坤,妖精得道,奸佞升天,有些资本集妖精、畜生、害人精与一身,严重违反了建国后动物不能成精的红线。实际上,早在1931年11月8日,“火柴大王”刘鸿生就曾在老蒋亲自召集的谈话会上吐槽:“最痛苦的是地产可以随时押款,工厂则无人过问。”全球最大创业公司早期创始人之一的张闻天也在1934年中央苏区讲课时骂过: “各方面积累起来的资本(工业积累起来的民族资本也在内),不用来提高农业技术,不投到工业中去,反而投到土地和高利贷方面,用封建的形式来加重剥削农民。”

热钱翻涌,上海地价、房价齐涨,当日的租界如同今日的一线城市,经济发达、居住安全,配套齐备,资本不想干实业可以毫不犹豫的往里面砸钱。

如同2008年美元贬值导致热钱涌入中国将房地产市场炒上天一样,白银贬值也让30年代的有钱人乐意把钱投到上海房地产上,囤房囤地,搞得房价飞涨,搞得连鲁迅都住不起,当时最焦虑的也是上海中产,法租界的好房子住不起,贫民窟住不下去。


当时的中产和今天的中产一样哭爹喊娘,据时人记述,“小资产阶级,数万元存款,原备临时周转之用,均预购屋自住,一则作一劳永逸之计,二则免存款意外之险”。然而,不管你存多少,土豪大户都会让房价再次暴涨多少,直到战争彻底爆发,土豪们一张船票西游而去,中产被拖死在地产上贫贱难移。

更诡异的是,1931年日本侵略中国爆发战争,世界经济危机也开始波及中国,但受到巨量“热钱”游资支撑,大陆房价依然坚挺。老蒋也尝试强势调控,骂了一句娘希匹后,将内地租界成批收回,汉口租界、九江租界、天津租界被收回后,楼市一落千丈,但上海房价反而更高,尤其是在1932年爆发了“一·二八”淞沪抗战后,1932年前三季度上海楼市的实际成交金额仍占全市银行钱庄业全年总存款额的1/10以上,可见地产交易之狂热。战争与经济危机都无法压灭资本嗜血的贪婪,相比之下今日的房价调控真是隔靴搔痒。

PART2:美国人的一部法案让上海流失一半存银

但是,上海的房价最终还是跌下来了,不是靠调控,而是靠一部美国人制定的法案。

和今天发达国家面临通缩困局几乎同出一撤,在大萧条发生后,欧美国家也同样面临严重的通缩局面。1933年7月,各国在伦敦召开的世界经济会议上达成《白银协定》,规定美国等产银国应收购本国所产白银1.4亿盎司(折合约4350余吨),不得将余额出售国外,这场面和今天G20财长们开会呼吁大家不要乱印钞票一样一样的,中国当时则被要求不得将银币熔铸成白银出售,以保持国际上银的购买力,共同维持银价稳定。

但美国人在货币上的杀伐决断远比人们想到的要激进地多,1934年2月,美国实施《金法案》,减少美元含金量,让美元大幅贬值近六成,变通货紧缩为通货膨胀;6月,通过《购银法案》,提高白银收购价,在国内、国外同时大量买入白银。

结果是全球白银市道应声反弹,纽约银价从1932年底每盎司25美分涨到1935年初的55美分,当年4月更达到81美分,足足上涨了两倍半。从1934年8月到1935年6月,一共有多达4.37亿盎司(折合约13590吨)白银收归美国国库。对于中国而言,其功效如同自2008年以来美联储逼迫人民币升值到2014年又开始通过加息迫使人民币贬值的路子如出一辙。

《购银法案》的目的就是提高银价,并彻底扭转白银资本的国际流动方向,当时囤积在房地产市场的大规模套利资本都想要逃窜出境,结果将南京国民政府的货币政策推向币值稳定与遏止资本外逃无法两全、内外平衡难以兼顾的窘境。剧情发展到这里有没有很熟悉的感觉,今天央行在稳定人民币的问题上同样遇到这样的两难境地。

在美国《购银法案》实施后不久,上海流失了一半存银。据估算,当时从上海运银到伦敦或纽约出售,按汇率折算再扣除成本,至少可得50%的纯利。早先大举输入“热银”的在华外资银行,此时又成了抢运白银出口的急先锋。仅1934年12月,中国外流白银即达6654万元,1935年1月又流出了1541万元。1934年全年,全国净流出白银高达25672余万元。上海存银占全国之半,一年之中流出大半。

PART3:货币战争下地产热潮一夜梦碎

热钱流出最先遭殃的是谁?还是上海地产业,战争都无法熄灭的地产热潮在货币夹击下一夜梦碎,1933年,上海地产业成交额仍有4313万元,到1934年跌至1299万元。

1935年1月11日,受上海方面金融动荡波及,长江上游第一商埠重庆发生银行挤兑,当场踩死6人,伤15人。同一天,华北规模最大的天津裕元纱厂因资不抵债,宣告停工清理,2300余工人失业,1935年新春前后,上海数家大钱庄接连倒闭引发连锁反应,面对这困局,老蒋在日记中写道:“财政困难,社会经济日渐衰败,可虑之至。

1935年,局势紧迫之下,国民政府推行第二轮金融改革,老蒋在致国民政府主席林森及五院院长电文中破口大骂:“金融币制与发行之不统一”,关键是中国、交通两行不听命令,而解决之道,就是要两行“绝对听命于中央,彻底合作”。这决心对比当下刘大人喊出牢狱之门何如?

到1935年年底,全国164家银行中,官股主导的中央、中国、交通三行资本额占总资本额43%,而74家民营商业银行之资本总额,尚不及中央银行一家之数。同时,三大行年终存款额,也占了115家银行存款总额的60%以上。国民政府当年之强势也可见一斑。

然而面对美国抽血,日本岂会袖手旁观,日本投机商甚至公动用武装力量为白银走私护航并在交火中击败官方警力,党国内部也有不少身居高位的官员藉走私白银谋取私利,国民政府捍卫法币信心不坚,结果是妥协退让,被迫于1935年11月实行法币改革,使法币成为不兑现纸币,取消了对政府推行通货膨胀政策的约束,最终为1948年的金圆券悲剧埋下祸根。

白银资本潮引发了疯狂的上海楼市投机热,造成了“地产—金融—实业”相互捆绑的连环套,终于成了勒死民国经济的紧箍咒,此时距离1929年美国发生经济大萧条不足6年光景。

国际游资对中国货币体系的这场攻击,在短期内就将中国经济推入极为严峻的通货紧缩,结果是上海房地产市场蒙受毁灭性打击,由于房地产在上海金融市场的重要地位,房地产市场的呆滞又进一步阻滞了上海金融市场的流动性并波及全国。最后击垮国民政府的金圆券将中国财政体制逼退到了宋代之前的实物相易的财政制度,金融系统全面萎缩,货币发行不得不从粮食和煤炭为基础的实物本位制从头开始,伤害深远长达半世纪,而国民政府经济上的破局与漏洞最后也为日本侵华提供了战机。

1937年7月,在国民政府忙于应付经济困局之时,日本发动全面侵华战争,完全是趁你病拿你命的节奏!

还是熟悉的配方,还是熟悉的味道,2008年美国发生次贷危机以来,中国经济走势与民国十年亦步亦趋,虚假的繁荣,膨胀的个人财富,贪婪的人性,疯狂的资本屠杀,烈火烹油,鲜花似锦,都挡不住最终一出白茫茫大地好干净的大梦一场。今天我们所困惑的都是别人玩过的,但玩过的你也躲不过,这就是人性!

准备好了吗?


历史会被修正吗?

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